《物业管理条例》 · 理解与适用

为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

本条是关于条例立法目的的规定。

本条确立三重立法目的：一是规范物业管理活动，二是维护业主和物业服务企业双方合法权益，三是改善人民群众的生活和工作环境。

适用中应注意，条例保护的是业主与企业“双方”的合法权益，而非仅保护业主一方；

物业服务企业合法权益受损同样可依条例及合同寻求救济。

本条也是行政执法的目的解释依据，对条例未明文规定的事项，监管措施的设定和解释不得偏离改善人居环境这一根本目的。

条例第二条（物业管理的定义）、第五条（监管体制）；

《民法典》第九百三十七条以下物业服务合同章；

《城市房地产管理法》（主席令第三十二号，2019年）《物业管理条例》配套规章。

条例颁布前，物业管理由建设部《城市新建住宅小区管理办法》（1994年）等部门规章调整，立法层级低且仅覆盖新建小区。

本条将立法目的从“行业管理”转向“规范活动、维护权益、改善环境”三位一体，确立了业主自治与企业服务并重的私法自治基调。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

本条是关于物业管理定义的规定。

2003年立法时，“物业管理”的行业实践已存在约二十年，但含义不清：有的把物业管理理解为行政性房管，有的把物业服务合同与租赁、委托合同混同。

本条以“业主选聘＋合同约定＋维修养护管理＋维护环境卫生秩序”四个要素给出法定定义，其规范意义在于：物业管理本质上是业主通过市场购买的服务，服务内容以物业服务合同约定为准，这一定位为后续物业服务合同制度、业主付费义务、企业按约服务义务提供了逻辑起点。

构成要件包括：第一，主体是业主与物业服务企业，业主“通过选聘”表明企业由业主（在前期则由建设单位代为）选任，行政主管机关不得指定；

第二，客体是房屋及配套的设施设备和相关场地；

第三，内容是维修、养护、管理及维护环境卫生和相关秩序；

第四，依据是物业服务合同约定，合同未约定的服务事项不构成企业当然义务，合同约定也不得违反法律、法规和管理规约。

执法与裁判中判断某一纠纷是否属于物业管理纠纷、某项费用是否属于物业服务费，均应回到本条定义。

注意本条定义的是“物业管理活动”，业主自行管理或由其他管理人管理的，不直接落入本条，但依《民法典》第二百七十八条、第九百三十七条，选聘“物业服务企业或者其他管理人”均为业主共同决定事项，其他管理人管理参照适用物业服务合同规则。

物业管理的法律性质，即物业服务合同属于委托合同、承揽合同还是新型有名合同，立法时及施行后均有争论，原《合同法》分则未设专章，各地裁判不一；

《民法典》合同编第三编第二十四章将其规定为独立的有名合同，争议基本终结，但在无约定事项的参照规则上仍需回到委托、承揽等规则补充。

把物业管理理解为政府对小区的行政管理，或把物业服务企业当作行使公共管理职权的主体。

物业服务企业是民事服务提供者，不享有行政处罚等公权力；

对小区违法行为的处置须依条例第四十五条由有关行政管理部门进行。

条例第二十一条（前期物业服务合同）、第三十四条（物业服务合同）、第四十条（收费原则）；

《民法典》第九百三十七条（物业服务合同定义与参照适用）、第九百三十八条（合同内容）。

《城市新建住宅小区管理办法》将小区管理表述为“专业化管理”并由房管部门主导，未明确业主的合同当事人地位。

本条首次以行政法规确认业主的选聘权与合同地位；

2007年修订未改动本条，仅因术语统一由“物业管理企业”改称“物业服务企业”。

国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

本条是关于以市场竞争机制选聘物业服务企业的倡导性规定。

本条为倡导性规范，“提倡”表明不直接产生强制效果，但构成制度取向：选聘程序应尽量公开（发布招标公告）、公平（同等条件对待投标人）、公正（依约评标）。

住宅物业建设单位的强制招投标义务由第二十四条另行规定，非住宅物业或业主大会选聘时适用本条的倡导。

裁量上，本条可作为评判业主大会选聘程序正当性、地方政府推广招投标机制的政策依据。

条例第二十四条（住宅物业招投标选聘）；

《招标投标法》第三条；

《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建设部令第86号）。

规章时代选聘多由开发企业或房管部门指定，本条首次在行政法规层面确立市场化选聘导向，为2003年后物业服务市场化竞争格局奠定规范基础。

国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

本条是关于鼓励物业管理科技进步的倡导性规定。

本条为政策倡导条款，实践中对应智慧物业建设：物联网门禁、电梯远程监测、线上报修与缴费、大数据巡检等。

2020年十部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》要求加强智慧物业管理服务能力建设，与本条一脉相承。

本条不设定权利义务，主要作为行业促进政策和地方立法鼓励条款的依据。

条例第二条（物业管理定义）；

十部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》关于智慧物业、物业服务＋生活服务的要求。

未作实质修改。

国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

本条是关于物业管理监管体制的规定。

监管体制为两级监管：国务院建设行政主管部门（机构改革后职能由住房和城乡建设部承担）负责全国监管；

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门（现为住房和城乡建设、房屋管理部门）负责本行政区域内监管。

本条例设定的行政处罚（第五十六条至第六十三条）均由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门实施，执法中应注意处罚主体适格。

街道办事处、乡镇人民政府的职责在第十条、第十六条、第十九条中以“指导”“备案”“责令改正或者撤销决定”形式规定，2020年十部门通知进一步强化街道属地管理责任，形成“行业主管部门＋属地街道”双线监管格局。

物业管理还涉及价格、治安、环保、消防、市场监管等部门的职责，条例第四十二条、第四十五条分别作了衔接。

条例第十六条（业委会备案）、第十九条（违法决定处理）、第四十二条（收费监督）、第五十六条至第六十三条（行政处罚主体）；

《行政处罚法》（主席令第七十号，2021年）关于处罚主体与权限的规定。

与《城市新建住宅小区管理办法》相比，本条将监管主体从“房地产行政主管部门”的分散规定升格为条例总则的统一授权，并为后续历次修订后“资质审批弱化、属地与信用监管强化”的转型提供了体制支点。

房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

本条是关于业主定义及其在物业管理活动中权利的规定。

立法时对“业主”的范围曾有不同意见，最终采取以所有权为标准的简洁定义：“房屋的所有权人为业主”，与随后颁布的物权法关于建筑物区分所有权的规定相呼应。

之所以以所有权界定，是因为物业管理的核心是区分所有建筑物的共同管理，管理权源于所有权。

本条第二款列举十项权利，形成从合同权利（第一项）到自治权利（第二至七项）再到共有监督权利（第八至九项）的完整权利谱系。

第一，业主身份的认定以不动产登记为准，尚未登记但已合法占有房屋的买受人，依《民法典》第二百二十九条以下及执行实践中的物权期待规则，在物业管理关系中通常亦按业主对待，司法实践普遍认可已交付未登记的买受人享有业主权利、承担业主义务（如交纳物业费）。

第二，十项权利中第八、九项的知情权和监督权具有独立诉权基础：企业拒不出示共有部分收益、维修资金使用账目的，业主可诉请公开，民法典第九百四十三条进一步规定了物业服务人的信息公开义务。

第三，权利行使的组织化路径是业主大会，个别业主不得以个人决定对抗业主大会依法定程序作出的决定。

第四，（五）项2007年修订后表述为“选举业主委员会成员”，与第十六条“委员”表述并用，含义一致。

未登记的物业买受人、公房承租人是否属于“业主”存在争论。

条例以“所有权人”为标准，承租人不是业主；

但物业使用人依第四十七条可以约定行使相关权利。

对“已交房未过户”者，多数裁判观点按实质业主处理，也有观点严格按登记认定，各地物业服务合同司法解释及地方条例多采实质标准。

把“业主”等同于“住户”。

租户、借住人是物业使用人而非业主，无权参加业主大会表决，但可依第四十七条约定行使权利；

反之，将房屋出租的业主仍是业主，其交费义务不因出租而转移（第四十一条的连带责任安排即针对此点）。

条例第七条（业主义务）、第八条（业主大会）、第四十七条（物业使用人）；

《民法典》第二百七十一条（建筑物区分所有权）、第二百八十条（业主大会、业委会决定）、第九百四十三条（信息公开）；

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于业主身份的认定规则。

《城市新建住宅小区管理办法》未定义“业主”，使用“住户”等表述且以房管部门管理为中心。

本条首次以行政法规确认业主的法律地位与权利清单；

2007年修订仅作文字调整，实质内容未变，民法典第二百七十一条以下将其中的共有权利上升为法律规定。

业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

本条是关于业主义务的规定。

共同管理以义务的对等履行为前提，本条与第六条权利清单对应，构建业主自治的约束基础。

其中第（一）（三）项属于自治规范遵从义务，其效力来源于业主共同决定；

第（四）（五）项为金钱给付义务，是小区运行的资金基础；

第（六）项为兜底衔接条款。

第一，管理规约、议事规则对全体业主具有约束力（第十七条），业主签署承诺与否不影响约束力，这是共同决定的对物效力。

第二，第（三）项的“决定”包括业主大会决定和业主大会授权业委会作出的决定，业委会越权事项不当然约束业主。

第三，第（四）项交纳专项维修资金的义务依第五十三条、民法典第二百八十一条及《住宅专项维修资金管理办法》具体化，拒缴的，追缴方式在条例未设罚则，实践中通过民事诉讼或纳入登记、交易环节管理解决。

第四，第（五）项按时交纳物业服务费用的义务与第四十一条衔接，逾期不交的依第六十四条由业委会督促、企业起诉。

第五，业主违反义务多属民事违约或侵权，条例未对业主设定行政处罚（第六十五条针对以业主大会或者业委会名义从事违法活动的情形），不得对欠费业主实施行政处罚。

业主不执行管理规约、拒不交费时，能否由行政机关强制？

通说认为属民事关系，应通过民事诉讼解决；

个别地方曾试图以行政手段介入拒交物业费，被人民法院否定。

该定位在民法典第九百四十四条“任何单位和个人不得非法干预物业服务收费”下更为明确。

以为“未参加业主大会会议、未投票”即可不受大会决定约束；

业主大会依法定程序和表决比例作出的决定对全体业主有约束力，弃权与缺席不影响其效力。

条例第六条（业主权利）、第十二条（决定的约束力）、第十七条（管理规约）、第四十一条（交费义务）、第六十四条（欠费处理）；

《民法典》第二百八十六条（业主相关义务及行为的责任）、第九百四十四条（物业费支付）。

《城市新建住宅小区管理办法》侧重对住户的管理要求，未系统规定业主义务；

本条把义务基础置于自治规范与合同之上，2007年修订随术语统一表述微调，实质未变；

民法典第二百八十六条将业主违反规约的行为责任上升为法律，并可由业委会、其他业主依法请求行为人承担民事责任。

物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

本条是关于业主大会组成与宗旨的规定。

业主大会是全体业主的自治组织，由物业管理区域内全体业主组成，其成立规则、例外情形见第十条。

业主大会是业主团体的意思形成机关，本身不是法人，其决定效果归属于全体业主；

业委会是其执行机构（第十五条）。

“代表和维护全体业主合法权益”的宗旨条款意味着业主大会不得偏向部分业主，其决定的合法性边界由第十一条、第十二条、第十九条控制。

裁判实践中，业主大会的决定须经法定程序、符合法定权限方对业主产生约束力。

条例第九条（一个区域一个业主大会）、第十条（成立与例外）、第十一条至第十二条（共同决定）、第十五条（业委会执行机构）。

未作实质修改，沿袭2003年文本；

民法典第二百七十七条确认业主可以设立业主大会并选举业委会，地方政府有关部门、居委会应当给予指导和协助，将本条制度上升为法律规定。

一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

本条是关于业主大会与物业管理区域对应关系及区域划分规则的规定。

一个物业管理区域成立一个业主大会，区域是业主自治的基本单位，也是本条例适用和监管的基本单元。

区域划分考虑共用设施设备（共用程度决定共同利益范围）、建筑物规模（规模过大可分区）、社区建设（与居委会管辖衔接）等因素，具体办法授权省级制定，实践中各地办法多规定新建住宅区由建设单位在规划、销售前申请划定，已建成区域可申请调整。

区域划分争议直接影响业主大会能否成立、由谁组织，以及共有部分收益的分配，实践中因分期开发、相邻小区共用设施引发的划分纠纷较多，应结合共用设施的物理依附关系与规划文件综合判断。

分期开发的大型小区能否分设业主大会存在分歧：一派认为区域已依法划定即应全体业主一个大会，分期开发时先期业主与后期业主利益冲突难以避免；

另一派认为可依规模、共用设施情况分设。

多数地方立法允许分期开发区域先行成立业主大会或者以共享方式处理共用设施，但均以省级划分办法为依据。

把物业管理区域等同于规划审批的“项目”或宗地。

区域划分是行政确认兼自治安排，应以共用设施设备的不可分割性为核心判断标准，不能仅以红线、物业类型简单划界。

条例第八条（业主大会组成）、第十条（成立程序）；

《民法典》第二百七十四条至第二百七十六条（共有部分归属与车位车库）；

省级物业管理区域划分办法。

未作实质修改。

本条确立的“一区一会”与区域划分授权，是2003年立法对住宅小区规模化后自治单元界定的基础制度。

同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

本条是关于业主大会成立程序及其例外情形的规定。

成立难、启动难是业主自治的普遍问题，立法者为此设计行政指导机制。

2003年文本规定在房地产行政主管部门指导下成立，2007年修订配合物权法第七十五条（地方政府有关部门应当对设立业主大会和选举业委会给予指导和协助）增加街道办事处、乡镇人民政府作为指导主体并删除原第二款（业主投票权确定办法由省级制定），因物权法第七十六条已确立面积与人数双重标准，无需再授权地方另定投票权规则。

2020年十部门通知进一步要求街道及时推动设立业主大会。

第一，成立程序：同一区域内业主在区、县房地产行政主管部门或者街道办、乡镇政府指导下成立业主大会并选举业委会，“指导”不是审批，行政机关不得以未指导、未批准为由阻挠成立，实践中首次业主大会会议的筹备规则由《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）细化（筹备组组成、公告、双过半生效等）。

第二，例外情形：只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业委会职责，此时重大事项由业主直接共同决定，不受大会程序约束但不得违反强制性规定。

第三，行政机关怠于指导或指导不当，属于行政不作为或违法行为，业主可依行政诉讼寻求救济，但注意“指导”行为的可诉性受其非强制性影响，司法实践多通过责令履行指导职责的裁判推进。

建设单位拒不提交筹备资料、街道与房管部门互相推诿导致“成立难”如何救济，长期存在争议。

最高人民法院相关裁判及案例库观点认为，备案等程序性要求不构成业委会成立的实质障碍；

各地近年通过物业管理委员会制度（临时代行业委会）缓解。

把“指导下成立”理解为“经批准成立”。

条例用语是“指导”，未设行政许可；

以未经批准为由否认业主大会成立效力的做法不能成立。

条例第九条（区域划分）、第十一条（共同决定事项）、第十六条（业委会备案）；

《民法典》第二百七十七条；

《业主大会和业主委员会指导规则》。

2003年文本仅有房管部门指导的规定；

2007年修订增加街道、乡镇指导并删除原第二款投票权授权条款，体现物权法“面积＋人数”双标准对投票权规则的一元化。

下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

本条是关于业主共同决定事项范围的规定。

2003年文本中本条与业主大会职责混同，2007年修订依据物权法第七十六条重构，明确列举七项共同决定事项，将“筹集和使用专项维修资金”“改建、重建建筑物及其附属设施”列为重大事项并对应更高表决门槛（第十二条），其余事项适用一般门槛。

本条是业主自治权限的正面清单：列入清单的事项须由业主共同决定，业委会、企业均无权代决；

未列入的日常管理事务则由业委会或企业依合同处理。

适用要点：第一，第（四）项“选聘和解聘物业服务企业”是业主大会的核心权限，业委会只能执行（第十五条第二项“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”），未经业主大会决定，业委会擅自签订的合同因越权而效力存疑，企业明知越权的不受表见保护。

第二，第（七）项兜底条款的认定应限于“共有和共同管理权利”性质的“重大事项”，如共用部分经营、物业费调价机制的重大变更等；

实践中有的小区把车位出租方案、公共收益分配列入兜底事项表决，符合本项性质。

第三，民法典第二百七十八条在本条基础上增加“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”为法定共同决定事项，并将“使用”与“筹集”维修资金分列，2021年民法典施行后，共同决定事项范围应按民法典执行，本条作为行政法规仍有效但事项列举与民法典不一致处依上位法优先处理。

本条与民法典第二百七十八条的衔接是当前主要争议：一是事项范围，民法典新增改变共有部分用途及利用共有部分经营事项，属于应经业主共同决定的事项，企业或部分业主擅自经营的构成侵权；

二是表决门槛差异（见第十二条）；

三是业主大会授权业委会决定事项的边界，即“业主大会赋予的其他职责”能否包含本条所列事项，通说认为本条所列重大事项不得授权业委会代决，民法典亦未改变。

以为物业费标准、停车费标准由物业服务企业单方决定或政府定价。

除政府指导价范围外，收费属合同事项，涉及全体业主共同利益的重大调整应经业主共同决定程序协商；

企业单方调价的，业主可拒绝并诉诸合同救济。

条例第十二条（表决比例）、第十五条（业委会职责）、第十九条（违法决定处理）；

《民法典》第二百七十八条；

《住宅专项维修资金管理办法》关于使用决定程序的规定。

2003年文本未设共同决定事项专门条款；

2007年依物权法第七十六条重新规定本条；

民法典第二百七十八条进一步扩充并调整列举顺序，形成现行“事项＋门槛”的完整规则。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

本条是关于业主大会会议形式、有效条件、表决比例及决定效力与撤销之诉的规定。

2003年文本的表决规则以“投票权”为基数（业主大会作出决定须经持投票权过半数或三分之二的业主同意），投票权如何确定由省级办法规定，标准不一、易被操纵。

2007年修订直接引入物权法第七十六条的“面积＋人数”双重标准：会议召开须专有部分面积过半且人数过半的业主参加；

筹集使用维修资金、改建重建两项特别事项须经面积2/3且人数2/3以上的业主同意；

其他事项须双过半同意。

同时新增两款：决定的约束力条款回应部分业主拒不服从决定的实践问题；

撤销之诉条款照应物权法第七十八条第二款，为受侵害业主提供司法救济。

第一，会议有效条件是“参加”门槛：专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加，面积与人数须同时满足；

书面征求意见、电子投票同样适用该门槛，代理行使计入参加人数。

第二，表决比例以“全体业主”为基数：特别事项（筹集和使用维修资金、改建重建）须面积2/3以上且人数2/3以上的业主同意；

一般事项双过半同意。

注意2007年至民法典施行前的实务均按本条执行；

2021年1月1日民法典施行后，第二百七十八条改为“参与表决”制：由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，一般事项经参与表决面积过半且人数过半的业主同意，特别事项（使用维修资金、筹集维修资金、改建重建、改变共有部分用途或利用共有部分经营）经参与表决面积四分之三以上且人数四分之三以上的业主同意。

民法典的门槛基数由“全体业主”变为“参与表决的业主”，且特别事项范围扩大，与本条存在实质差异。

第三，撤销之诉：受侵害业主可诉请撤销业主大会或业委会的决定，撤销事由包括程序违法（未达参加门槛、表决比例不足、召集程序瑕疵）与内容违法（侵害特定业主合法权益，如违规分配收益、不当限制专有权行使），除斥期间依民法典第二百八十条第二款为自知道或者应当知道之日起一年内。

第四，决定被撤销前不当然无效，撤销判决生效后溯及失去约束力。

一是新规衔接：民法典施行后小区依本条作出的决定是否有效，主流观点认为民法典施行后的共同决定应按第二百七十八条执行，施行前已依本条完成程序的决定不因民法典而无效；

部分地方主管部门发文要求过渡期间按“从新从优”处理，尚未形成全国统一规则，属当前物业审判的高频争点。

二是“参与表决”的认定，书面征求意见中未回函业主是否算参与表决，各地做法不一，多数观点以实际投票或明确表态为准，反对将沉默视为参与。

三是撤销之诉的原告范围，通说限于合法权益受该决定侵害的业主，无利害关系业主不得任意起诉。

把“双三分之二”错误理解为“参与表决的三分之二”。

本条的2/3以全体业主的专有部分面积和人数为基数，与民法典以参与表决业主为基数不同，二者不可混用；

反之，认为民法典施行后本条自动失效也不准确，条例未被废止，只是与上位法冲突部分不再适用。

条例第十一条（事项清单）、第十三条（会议形式与召集）、第十九条（行政处理）；

《民法典》第二百七十八条（事项与表决门槛）、第二百八十条（决定撤销之诉及一年除斥期间）；

《业主大会和业主委员会指导规则》关于会议程序的规定。

2003年文本采用“投票权”单一标准且基数模糊；

2007年修订整体重构为“面积＋人数”双标准，并新增决定约束力与撤销之诉两款；

民法典第二百七十八条施行后形成“全体业主基数（条例）”与“参与表决基数（民法典）”并行的衔接局面，适用时以民法典为准。

业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

本条是关于业主大会会议类型及临时会议召集的规定。

会议分定期会议与临时会议：定期会议按议事规则规定的频次召开，通常为每年一次；

临时会议的启动条件是20%以上的业主提议，业委会“应当”组织召开，此为强制性义务，业委会拒不召集的，提议业主可请求街道乡镇责令其履行，各地指导规则亦规定由街道组织召集的补位程序。

20%的认定以人数为标准，可合并计算多户提议。

本条与第十二条的会议形式条款配合适用：无论定期还是临时会议，均须达到“双过半参加”的有效条件。

条例第十二条（会议有效条件）、第十四条（15日前通知）、第十八条（议事规则）；

《业主大会和业主委员会指导规则》关于召集程序的规定。

未作实质修改。

召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

本条是关于业主大会会议通知、告知居委会及会议记录的规定。

15日通知期保障业主的知情与准备时间，通知应送达全体业主并载明议题；

未依法提前通知属召集程序重大瑕疵，受影响业主可依第十二条第五款诉请撤销会议决定。

住宅小区会议同时告知居委会，体现业主自治与社区治理的衔接；

会议记录由业委会负责制作保存，是判断会议程序合法性的关键证据，实践中决定撤销纠纷多因记录缺失导致事实无法查明而由召集方承担不利后果。

条例第十二条（撤销之诉）、第十三条（会议类型）、第二十条（与居委会协作）。

未作实质修改。

业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

本条是关于业主委员会执行机构地位及职责的规定。

业委会是业主大会的常设执行机构，但2003年文本表述为“业主委员会是业主大会的执行机构”，被司法实践广泛引用作为认定业委会诉讼地位的基础。

2007年修订后改为“执行业主大会的决定事项”的行为式表述，强调其执行职能而非独立法律人格，这一变化与最高法院（2005）民立他字第8号复函确立的“业委会经业主大会授权对外代表业主进行民事活动、后果由全体业主承担”的思路一致。

第一，职责的权力来源是业主大会决定，五项职责中第（一）至（四）项为法定职责，第（五）项为授权职责；

业主大会可授予的具体事项范围由第十八条议事规则和大会决定明确。

第二，第（二）项签约权以“业主大会选聘”为前提，选聘决定（第十一条第四项）与签约执行（本条）必须区分，业委会未经业主大会选聘决定径行签订合同的构成越权，合同效力取决于事后追认或表见规则。

第三，业委会是决定执行与日常监督的结合体，监督和协助企业履行合同不等于可单方变更合同或直接处置共有财产。

第四，业委会不履行职责的救济：业主可依议事规则推动改选，街道可责令改正（第十九条），2020年十部门通知要求建立业委会纠错和退出机制。

业委会的诉讼主体资格是本条例施行以来最持久的争议之一。

最高人民法院（2002）民立他字第46号复函认可金湖新村业委会符合“其他组织”条件，可就开发单位未移交资料、未提供配套公用设施等事项以自己名义起诉；

（2005）民立他字第8号复函进一步明确业委会经业主大会授权可作为被告参加诉讼，后果由全体业主承担。

但理论界对其有无独立财产、能否独立担责始终有分歧，各地法院掌握不一：有的认可其在涉及全体业主公共利益事项上经业主大会授权可以起诉应诉，有的以无法律人格为由驳回起诉。

民法典及民事诉讼法未作一般规定，地方立法（如部分省市条例明确经业主大会决定可以以自己名义起诉）试图填补，目前仍应个案判断，重点审查是否经过业主大会授权及事项是否涉及全体业主共同利益。

把业委会当作独立法人或行政机关的派出机构。

业委会既非法人亦非政府部门，其对外行为的法律后果归属于全体业主；

反过来，也不能因后果归属业主而否认其在程序法上经授权的当事人地位。

条例第十一条（共同决定事项）、第十六条（备案）、第三十四条（物业服务合同签约主体）、第六十四条（督促交费）；

《民法典》第二百七十七条；

最高人民法院（2002）民立他字第46号复函、（2005）民立他字第8号复函。

2003年版表述为“业主委员会是业主大会的执行机构”；

2007年修订改为“业主委员会执行业主大会的决定事项”，突出执行职能、淡化独立组织色彩，其余职责列举基本未变。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

本条是关于业委会备案、委员任职条件及主任副主任产生方式的规定。

备案制度的目的在于使行政机关掌握业主自治组织情况以便指导监督，而非设置成立的前置审批。

2007年修订将备案机关由单一的房地产行政主管部门扩展为“房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府”双备案，与第十条、第十九条强化街道乡镇职责的修改配套，使属地政府成为业主自治的直接联络与监督者。

第一，备案的期限是选举产生之日起30日内，备案材料按《业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条包括业主大会成立和业委会选举情况、管理规约、议事规则等。

第二，备案的性质是告知性备案而非审批：人民法院案例库裁判观点明确，业委会选举产生后未经备案不影响其诉讼主体资格，备案仅为程序性要求，不涉及实质性审批；

行政机关不得以备案为由对业委会成立进行实质审查，对备案材料仅作形式审查。

第三，委员任职条件为热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主，同时必须具备业主身份；

不具备业主身份的人不得担任委员。

第四，主任、副主任由委员（成员）推选产生，非政府指派。

未备案业委会对外行为的效力及诉讼地位存在实务分歧，主流司法观点（人民法院案例库入库案例）认为备案与诉讼主体资格脱钩，但部分行政机关仍将备案作为开具相关证明的前提，实践处理尚不统一。

把备案当作“批准”。

以未经备案为由否认业委会成立及其决定效力、否认其经授权参加诉讼的资格，与备案的法律性质不符。

条例第十条（成立指导）、第十九条（违法决定的处理）；

《业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条；

人民法院案例库“业主委员会选举产生后未经备案是否影响诉讼主体资格”裁判观点。

2003年版仅向区、县房地产行政主管部门备案；

2007年修订增加街道办事处、乡镇人民政府备案，属地监督色彩增强。

管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

本条是关于管理规约内容、合法性界限及效力的规定。

管理规约是业主团体的“自治宪章”，2003年立法将其从原“业主公约”改名而来（2007年修订完成术语统一），目的是确立共同生活规则、降低自治成本。

第二款为2007年修订增加的合法性控制条款，因实践中出现规约限制业主专有权行使、变相设定处罚等越界内容，有必要划出公序良俗与合法性红线。

第一，内容四要素：物业的使用维护管理、业主共同利益、业主义务、违约责任；

具体可涵盖装修限制、宠物饲养、共用部分使用秩序、违约金的约定等，但不得约定行政处罚性质的罚款，违约责任限于民事责任形式（如支付违约金、赔偿损失、停止侵害）。

第二，合法性界限：尊重社会公德，不违反法律、法规，不损害社会公共利益；

规约不得剥夺法定权利（如不得约定禁止业主依法行使撤销诉权、不得限制业主出售房屋），不得为部分业主设定不利益而使特定人受益。

第三，效力范围：对全体业主具有约束力，包括未参加表决的业主及后手业主；

对物业使用人经第四十七条约定准用。

第四，规约的制定和修改属第十一条第二项共同决定事项，须符合第十二条表决比例。

管理规约对承租人、继受人有无拘束力，理论上以“规约的对物效力”解释：规约附随于区分所有权的共有关系，受让人当然受约束；

承租人则通过业主的约定间接纳入。

规约设定违约金的效力获得普遍承认，但数额过高可依民法典调整。

以为规约仅约束签字同意的业主。

规约经法定程序通过即对全体业主生效，不同意者亦受约束，但可依第十二条第五款行使撤销诉权救济。

条例第七条（业主遵守规约义务）、第十一条（共同决定事项）、第四十七条（使用人准用）；

《民法典》第二百七十九条（住改商须遵守规约并经利害关系业主同意）、第二百八十六条；

最高人民法院建筑物区分所有权司法解释关于规约效力的规定。

由“业主公约”改为“管理规约”（2007年完成改名）；

第二款合法性控制条款为2007年修订新增。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

本条是关于业主大会议事规则法定内容的规定。

议事规则是业主大会的程序法，法定记载事项包括议事方式（会议形式、召集主体）、表决程序（投票方式、计票规则、异议处理）、业委会组成与任期；

实践中还应记载委员候补、罢免程序、印章管理与档案保存等事项。

议事规则的制定修改属第十一条第一项共同决定事项，与第十二条、第十三条、第十四条配合构成完整的会议制度。

议事规则与上位法抵触的条款无效，如不得约定低于法定表决比例的门槛。

条例第七条（业主遵守义务）、第十二条（法定表决底线）、第十三条（会议类型）、第十五条（业委会职责）。

2003年版议事规则记载事项含“业主投票权确定办法”；

2007年修订因物权法统一投票权标准而删去该项，改为“业主委员会的组成和成员任期”。

业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

本条是关于业主大会、业委会职权边界及违法决定行政处理的规定。

业主自治组织可能出现越权（决定与物业管理无关事项）或违法（决定内容违反法律、法规）两种失范，本条第一款划定权限边界，第二款设定行政纠正机制。

2007年修订将责令改正或撤销决定的主体由房地产行政主管部门单一体扩展为“房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府”，回应基层监管就近化需求。

第一，权限边界：“与物业管理无关”的判断以物业管理活动的法定范围为基准（第二条），如业主大会决议对小区外事务表态、处分业主个人专有财产、限制业主婚姻宗教自由等均属越权；

越权决定不因业主大会多数决而合法。

第二，行政处理的两种方式：责令限期改正（针对可纠正的程序与内容瑕疵）或者撤销决定（针对严重违法决定），并通告全体业主；

两个主体均可处理但不得重复冲突。

第三，行政撤销与司法撤销（第十二条第五款、民法典第二百八十条）并行不悖：行政处理是监管路径，司法撤销是业主私益救济路径，受侵害业主不受行政处理结果影响仍可起诉；

行政机关违法撤销合法决定的，业委会可提起行政诉讼。

第四，本条处理的仅是“违法决定”，对业委会委员个人违法行为按其性质另循法律途径。

行政撤销决定的性质与程序历来有争议：撤销行为属行政强制纠错还是行政处罚，是否须听证、可否诉讼，各地操作不一；

多数观点认为属可诉的具体行政行为，撤销前应听取业委会陈述申辩。

另一争议是本条是否赋予街道直接“撤销”的决定权，部分地方立法将“撤销”限于重大违法情形并前置“责令改正”程序，法院审查时通常要求行政机关说明决定违法的具体依据。

以为业主大会“多数决”可以决定一切事项。

权限越界（与物业管理无关）和内容违法（违反法律、法规）的决定即使经合法多数通过，仍可被行政纠正或司法撤销；

多数决不能漂白违法内容。

条例第十一条（权限清单）、第十二条第五款（撤销之诉）、第十六条（备案机关）；

《民法典》第二百八十条；

《行政诉讼法》（主席令第七十一号，2017年）关于行政行为司法审查的规定。

2003年版第二款的处理主体仅为房地产行政主管部门；

2007年修订增加街道办事处、乡镇人民政府，形成双主体纠正机制。

业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

本条是关于业主自治组织与公安机关、居民委员会协作关系的规定。

业主自治与基层群众自治制度（居委会）的衔接是条例的制度特色：一是治安协作，配合公安机关做好区域内社会治安工作，实践中对应治安联防、群防群治；

二是接受居委会指导监督并支持其工作，注意“指导监督”的客体是自治活动方向而非具体决定内容，居委会不得替代业主大会决定物业管理事项；

三是住宅小区的决定告知居委会并听取建议，属程序性义务，未告知一般不影响决定效力，但可能构成程序瑕疵。

本条与第十四条第二款（会议告知居委会）共同构成“自治与社区治理衔接”的制度群。

条例第十四条（会议告知居委会）、第四十四条（治安秩序相关服务）；

《城市居民委员会组织法》；

2020年十部门通知关于党建引领下居委会、业委会、企业协调运行机制的要求。

未作实质修改。

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

本条是关于前期物业服务合同的规定。

房屋交付初期业主尚未组织起来，无法行使选聘权，但小区运转不能中断，故由建设单位在销售前代行选聘并签订前期物业服务合同。

本条制度的实质是建设单位对业主的受托选聘，立法者因此配套临时管理规约（第二十二条）、招投标（第二十四条）、合同内容并入买卖合同（第二十五条）、合同终止（第二十六条）等控制机制，防止建设单位借前期安排固化利益。

第一，适用时点：业主、业主大会选聘企业之前；

一旦业主大会作出选聘决定并签订合同生效，前期合同终止（第二十六条）。

第二，形式要求：“书面”为法定形式，口头前期合同不符合条例要求。

第三，合同主体与效力：建设单位与企业签订，但依《民法典》第九百三十九条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同对业主具有法律约束力，业主不能以未签约为由拒绝受约束；

前提是该合同依法订立且内容不损害业主权益。

第四，前期物业的时限性：制度设计上前期合同是过渡安排，但实践中“前期物业长期化”（合同不定期限、业委会长期缺位、企业由开发关联企业担任）成为突出问题，争议集中于三点：一是前期合同无限延展架空业主选聘权；

二是开发关联企业服务下收费与服务脱钩；

三是交接僵局（老企业拒不退出）。

民法典第九百四十条明确前期合同约定的服务期限届满前业主委员会或业主与新物业服务人订立的合同生效的，前期合同终止，为打破长期化提供依据；

2020年十部门通知要求街道推动业主大会成立，探索物业管理委员会制度。

前期物业服务合同的性质，属第三人利益合同还是合同权利义务概括转让，理论上曾有争论；

民法典第九百三十九条直接规定其对业主的拘束力，立法论上以“为第三人利益合同＋法定约束”解释。

前期合同能否约定极长服务期限（如50年），通说认为虽不因此当然无效，但违反临时性制度定位，业委会成立后新合同生效即告终止。

以为业主未参与签订前期合同即不受约束。

依法订立的前期合同对业主有拘束力；

业主的救济是尽快成立业主大会选聘新企业使前期合同终止，而非主张合同对己无效。

条例第二十二条至第二十六条（临时规约、招投标、买卖合同并入、终止）；

《民法典》第九百三十九条、第九百四十条；

《前期物业管理招标投标管理暂行办法》。

《城市新建住宅小区管理办法》由开发企业移交房管部门管理，无前期合同制度；

本条首次确立建设单位代选聘的书面合同机制，民法典第九百三十九条以下将其上升为法律并完善终止规则。

建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

本条是关于临时管理规约的制定主体、内容与界限的规定。

临时管理规约由建设单位在销售前制定，内容要素与管理规约相同（使用维护管理、共同利益、义务、责任），其“临时”性体现在两点：一是制定主体是建设单位而非业主，二是效力存续至业主大会制定管理规约生效。

第二款的界限条款针对实践中建设单位借规约转嫁义务（如约定买受人概括放弃共有部分权利、承担高额违约金）的问题，侵害买受人合法权益的约定不产生约束力。

制定程序上应向买受人明示并取得书面承诺（第二十三条），《业主临时公约（示范文本）》及地方细则对内容有细化要求。

条例第十七条（管理规约）、第二十三条（明示与承诺）；

《商品房销售管理办法》关于明示规约的要求。

2007年修订将“业主临时公约”统一改称“临时管理规约”，并将原第二款“违反公约应当承担的责任”表述对应调整为“违反临时管理规约应当承担的责任”，权利内容未变。

建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

本条是关于临时管理规约明示说明义务与买受人书面承诺的规定。

明示与说明义务在“物业销售前”履行，说明应达到使买受人知悉规约主要义务内容的程度；

买受人的书面承诺是买卖合同的组成部分，承诺后规约对其产生合同拘束力。

建设单位未明示即要求承诺的，买受人可主张相关条款未订入合同；

承诺条款显失公平的依民法典可撤销规则处理。

本条体现“先明示、后签约、再承诺”的顺序，倒序操作存在程序瑕疵。

条例第二十二条、第二十五条（买卖合同包含前期合同内容）；

《民法典》第四百六十九条以下关于合同形式与订入规则的规定。

未作实质修改。

国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

本条是关于建设单位选聘物业服务企业方式的规定。

前期物业的最大风险是建设单位与物业服务企业利益捆绑（关联企业承接），服务差、收费高却难被解聘。

立法者确立“房地产开发与物业管理相分离”原则：第一款为倡导，非住宅物业适用；

第二款为强制，住宅物业建设单位必须招投标选聘，仅在投标人少于3个或者住宅规模较小两种情形下经批准方可协议选聘。

2018年修订删去本条三处“具有相应资质的”表述，直接原因是国务院取消物业服务企业资质核定（国发〔2017〕7号、46号），2018年3月8日住建部令第39号废止《物业服务企业资质管理办法》，资质不再是承接业务条件。

第一，强制招投标的范围是“住宅物业的建设单位”，包括住宅小区内配建的非住宅？

从文义看仅指住宅物业建设单位，具体范围依《前期物业管理招标投标管理暂行办法》执行（办法将新建住宅小区及与其结构相连的非住宅统一纳入招投标）。

第二，协议选聘的两项例外须“经批准”，批准主体为区、县房地产行政主管部门；

未经批准擅自协议选聘的按第五十六条处罚。

第三，招投标程序依《招标投标法》及上述暂行办法执行，评标委员会组成、中标通知、合同签订均有细则。

第四，资质删除后的监管转型：建办房〔2017〕75号通知明确各地不再受理资质核定申请、不得以任何方式将原资质作为承接业务条件，监管转向属地管理、服务标准、承接查验、投诉平台、随机抽查与信用体系，条例第三十二条第二款的“守信联合激励和失信联合惩戒”即为信用监管的规范载体；

2020年十部门通知进一步要求建立物业服务企业信用评价、红黑名单制度。

行政机关不得再以无资质为由处罚企业，原“未取得资质证书从事物业管理”的处罚条文已删除。

招投标流于形式（陪标、围标，实为关联企业中标）是实践顽疾，监管上以合同备案、服务标准与信用评价应对；

协议选聘“住宅规模较小”的认定标准由地方细化，裁量弹性较大，易成规避招投标的出口。

以为取消资质后物业服务“无人管”或任何主体均可不受约束承接。

资质管理取消仅意味着市场准入由许可转为信用约束，企业仍须具备独立法人资格（第三十二条），其服务行为仍受合同、信用监管与本条例各项义务约束。

条例第三十二条（法人资格与诚信管理）、第五十六条（未招投标处罚）；

《招标投标法》第三条；

《前期物业管理招标投标管理暂行办法》；

国发〔2017〕7号、46号决定；

建办房〔2017〕75号通知；

住建部令第39号。

2003年版要求选聘“具有相应资质的”物业服务企业；

2016年职业资格条款删除后，2018年修订彻底删除资质字样并同步改造法律责任，完成从资质管理到信用监管的制度转型，是三次修订中最具实质意义的变化之一。

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

本条是关于前期物业服务合同内容并入买卖合同的规定。

本条为买受人对前期物业安排的知情与接受机制：买卖合同应包含前期物业服务合同约定的内容（服务内容、收费标准、期限等），使买受人在购房时即知悉物业安排。

并入方式实践中为在买卖合同中载明前期合同主要内容或作为附件。

未尽并入义务的，不影响前期合同依法对业主的拘束力（民法典第九百三十九条），但建设单位承担瑕疵披露责任；

并入内容与买卖合同其他条款冲突时的解释争议，按格式条款与不利解释规则处理。

条例第二十一条、第二十三条；

《民法典》第九百三十九条；

《商品房销售管理办法》。

未作实质修改。

前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

本条是关于前期物业服务合同期限及法定终止事由的规定。

前期合同是过渡性安排，本条为其设置双轨终止机制：约定期限届满自然终止；

期限未满而业主委员会与企业签订的物业服务合同生效的，前期合同强制终止。

强制终止条款的功能是保障业主选聘权优先于建设单位的合同安排，防止前期合同成为阻断业主自治的工具。

第一，“可以约定期限”意味着也可不定期限，但不定期限不等于永久，民法典第九百四十条延续本条并明确“前期物业服务合同约定的服务期限届满前”新合同生效即终止。

第二，终止的触发条件是“业委会与新企业签订的物业服务合同生效”，注意是生效而非签订；

老企业以前期合同未到期为由拒不退出的不能成立，构成交接僵局的依第三十八条及民法典第九百四十条、第九百四十九条处理。

第三，前期合同终止后，企业应在合理期限内退出并移交资料、用房（第二十九条第二款、第三十八条），拒不退出的，业主或业委会可诉请退出并赔偿损失，民法典第九百四十九条并对恶意不退出的企业设定不得请求业主支付合同终止后服务费的责任规则。

前期物业长期化是条例施行后最受关注的争议之一：建设单位不约定期限或约定超长期限、业委会长期无法成立，导致前期合同事实上无限延展，业主“被服务、被收费”。

学界与实务多主张对超长期限条款进行目的性限缩；

民法典施行后以第九百四十条为依据解除僵局的裁判渐多，同时各地推行物业管理委员会作为过渡机构破解“成立难”。

以为前期合同未到期业主就无权换企业。

本条后半句明确新合同生效即终止前期合同，期限条款不得对抗业主选聘权。

条例第二十一条、第三十八条（交接）、第五十九条（转委托处罚）；

《民法典》第九百四十条、第九百四十九条；

2020年十部门通知。

未作实质修改；

民法典第九百四十条在本条基础上完成合同编制度化。

业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

本条是关于禁止建设单位擅自处分业主共有权益的规定。

共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权依法归属于业主（民法典第二百七十一条至第二百七十六条），建设单位在销售后不得擅自处分，包括出售、出租、赠与、设定他项权利、占用改建等。

擅自处分的，处分行为对业主不生效力，业主可请求返还、赔偿，行政机关可依第五十七条处罚（擅自处分共有部分处5万元以上20万元以下罚款并赔偿损失）。

判断“擅自”，以未经业主共同决定且无合法规划、权属依据为标准；

开发商依规划保留自持的车位等按权属规则另行判断。

条例第五十三条（专项维修资金）、第五十四条（共有部分经营）、第五十七条（擅自处分处罚）；

《民法典》第二百七十四条至第二百七十六条；

最高人民法院建筑物区分所有权司法解释关于共有部分认定与处分的规则。

未作实质修改；

物权法及民法典将该规则制度化并扩展了共有部分范围。

物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

本条是关于物业承接查验的规定。

承接查验是企业对共用部位、共用设施设备进行的交接查验，目的在于厘清建设遗留问题与服务责任边界：查验发现的问题应书面明确责任主体与整改时限，避免“承接即背锅”或“带病交接”。

查验的依据与程序由《物业承接查验办法》（建房〔2010〕165号）细化，包括现场核验、资料核查、问题记录与备案。

查验不实的，企业对明知瑕疵仍承接后向业主转嫁的责任不予支持。

2018年资质取消后，建办房〔2017〕75号通知将“进一步落实物业承接查验制度”作为事中事后监管的核心抓手。

条例第二十九条（资料移交）、第三十六条（业委会验收移交）；

《物业承接查验办法》；

建办房〔2017〕75号通知。

未作实质修改。

在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

本条是关于承接验收时建设单位移交资料及前期合同终止时企业向业委会移交资料的规定。

资料是物业运行与后续管理的命脉，实践中“图纸缺失、管线不明”导致维修无据、纠纷频发，立法者以列举方式明确四类必交资料，并规定资料的接力移交链条：建设单位→前期企业→（前期合同终止时）→业主委员会→（新企业承接时）→新企业。

资料移交不履行的，依第五十八条处罚并可诉请移交。

第一，移交时点为办理承接验收手续时，资料范围以列举四类为准，“其他资料”按管理必需掌握。

第二，移交义务人先为建设单位，前期合同终止时企业负第二手移交义务，两层义务相互独立，企业不得以建设单位未交资料为由拒绝向业委会移交已掌握的资料。

第三，拒不移交的，依第五十八条责令限期改正，逾期仍不移交的通报并处1万元以上10万元以下罚款，业主或业委会还可依最高人民法院建筑物区分所有权司法解释及金湖新村复函确立的规则诉请移交。

以为资料移交只是企业内部事务。

资料属全体业主共同管理的基础资料，企业持有的相关资料在合同终止后属应返还的交接资料，拒不移交构成违法。

条例第二十八条、第三十六条第二款、第三十八条、第五十八条；

最高人民法院建筑物区分所有权司法解释关于资料移交请求权的规定。

未作实质修改。

建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

本条是关于物业管理用房配置义务的规定。

物业管理用房由建设单位按规划建设配置，位置、面积依《物业管理条例》配套规范及地方标准（多数地方按不低于总建筑面积的千分之三至千分之五掌握）；

用房所有权属业主（第三十七条）。

未按规定配置的，依第六十一条责令限期改正、警告、没收违法所得并处10万元以上50万元以下罚款。

配置争议中应结合规划许可文件判断“必要”性，规划文件明确为物业管理用房的不得挪作销售或自用。

条例第三十七条（用房权属与用途）、第六十一条（处罚）；

《城乡规划法》关于规划条件的规定；

地方物业管理用房配置标准。

未作实质修改。

建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

本条是关于建设单位物业保修责任的规定。

保修责任依《建设工程质量管理条例》及《商品房销售管理办法》确定（如地基基础与主体结构为设计文件规定的合理使用年限，防水工程5年，供热供冷2个采暖期供冷期等，自交付之日起算），保修期内共有部分维修由建设单位负责，费用不得动用专项维修资金（第五十三条限定维修资金用于“保修期满后”）。

保修期内企业或业主报告的问题应书面通知建设单位并留存证据；

建设单位怠于保修的，业主、业委会可诉请其承担维修费用与损失，个别情形下可依紧急维修程序先行维修再向责任人追偿（第五十五条）。

条例第五十三条（维修资金适用条件）、第五十五条（应急维修）；

《建设工程质量管理条例》第四十条；

《商品房销售管理办法》第三十三条。

未作实质修改。

从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。

本条是关于物业服务企业法人资格及行业信用管理机制的规定。

2003年版本条第二款为“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”，配套《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第125号、164号）实行一、二、三级资质分级审批，未取得资质证书不得从事物业管理。

2016年修订删除管理人员职业资格证书条款后，2018年修订以“放管服”改革为背景对本条作根本性改造：资质管理制度整体退出，第二款改为一揽子信用监管条款。

修改依据是《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》（国发〔2017〕7号）和《国务院关于取消一批行政许可事项的决定》（国发〔2017〕46号），前者取消物业服务企业二级及以下资质核定，后者取消一级资质核定；

住建部办公厅建办房〔2017〕75号通知部署后续监管，2018年3月8日住建部令第39号废止《物业服务企业资质管理办法》。

第一，现行准入条件仅剩“独立法人资格”，企业领取营业执照即可从事物业服务，分支机构、个体经营不受本条支持。

第二，信用监管的规范含义：国务院建设行政主管部门会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，地方据此建立企业信用档案、信用评价与分级分类监管，信用信息应用于招投标、政府采购、评优评先；

2020年十部门通知要求建立全国统一的信用评价标准与信用信息管理平台、实行红黑名单。

第三，执法转型要点：不得再以无资质实施处罚（原第五十九条已删除、原第六十条、第六十一条的吊销资质证书表述已删除），日常监管转向合同备案、服务标准、投诉处理、随机抽查与信用惩戒；

失信惩戒须依法定程序，保障信用修复渠道。

资质取消后服务质量是否滑坡、信用监管能否替代资质的行政把关，行业内外有争论。

主流改革观点认为资质审批存在重准入轻监管、地方保护与权力寻租弊端，信用评价＋市场化淘汰更有效；

批评意见认为中小企业服务质量短期波动、业主维权取证难度上升。

官方回应以强化属地监管、承接查验、投诉平台与信用体系建设为主。

把第三十二条第二款理解为“重新设定审批”。

该款是机制建设条款而非许可条款，行政机关不得据此新设准入门槛或变相审批。

条例第二十四条（招投标）、第五十六条以下（删除资质处罚后的责任体系）；

国发〔2017〕7号、46号决定；

建办房〔2017〕75号通知；

住建部令第39号；

《民法典》第九百四十二条；

2020年十部门通知。

本条是三次修订中变化最大的条文之一：由“资质管理制度＋信用档案”改为“法人资格＋守信联合激励和失信联合惩戒”，标志着物业行业监管从资质审批向信用治理的彻底转型。

一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

本条是关于物业管理区域实施主体唯一性的规定。

一区一企业原则旨在明确服务责任边界、避免多头管理扯皮，但这不禁止企业将专项服务业务委托专业性服务企业（第三十九条）。

违反本条由多个企业分区实施或企业与其他主体并存管理的，权责划分以物业服务合同为准，造成损害的由合同企业与相关方按过错担责。

区域划分特殊情形（超大型小区、组团共用设施独立）下能否例外，依省级区域划分办法处理。

条例第九条（区域划分）、第三十九条（专项服务委托）、第五十九条（整体转委托处罚）。

未作实质修改。

业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

本条是关于物业服务合同订立主体、形式与法定内容的规定。

物业服务合同长期属于无名合同，纠纷裁判依据不足，本条以行政法规形式确立合同的订立规则与必备条款，为2003年后物业合同纠纷处理提供依据；

《民法典》施行后，第九百三十八条在法定内容基础上增加“服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、专项维修资金的使用与筹集情况、共用部分的管理与经营情况”等规定，并明确企业公开作出的服务承诺与细则为合同组成部分。

第一，订立主体为业委会与业主大会选聘的企业，选聘决定权在业主大会（第十一条第四项），业委会签约是执行行为；

未经业主大会选聘决定的合同属越权订立，效力依无权代理规则处理。

第二，形式为书面；

内容八项为法定必备，欠缺不影响合同成立但增加纠纷风险，服务质量条款应尽量量化（保洁频次、安保配置、绿化养护标准）。

第三，合同对业主的拘束力：业主虽非签约主体，但作为服务接受方与费用支付方受合同约束（民法典第九百三十九条对前期合同明确规定，非前期合同因业主大会决定属于业主团体意思而约束全体业主）。

第四，民法典第九百三十八条第二款：企业公开作出的有利于业主的服务承诺为合同的组成部分，宣传资料、服务手册中的明确承诺可径行主张。

物业服务合同的主体结构（业主、业委会、大会、企业四方关系）在民法典编纂中曾有“业主为当事人、业委会为代表人”与“业委会为当事人”之争，最终第九百三十八至九百四十条采“业委会代表业主订立＋对业主有约束力”的实践模式。

以为业主个人不是合同当事人即可不履行交费义务。

合同经业主大会决定订立，对全体业主有约束力，交费义务源于合同与第四十一条的法定义务。

条例第十一条、第十五条（签约权限）、第三十五条（按约服务）、第四十条（收费约定）；

《民法典》第九百三十七条至第九百四十条。

未作实质修改；

民法典合同编专章将其上升为有名合同规则，必备内容与公开承诺效力更趋完善。

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

本条是关于企业按约服务义务及违约损害责任的规定。

第一款为给付义务，“相应的服务”指与合同约定的事项、质量相匹配的服务，降低标准、缺项漏项构成违约。

第二款为责任条款，构成要件包括违约（未履行约定）、损害（人身、财产安全受损害）与因果关系；

“相应的法律责任”主要是违约损害赔偿，安全服务未达约定（如门禁失效、未按约定巡逻）导致盗窃、人身伤害的，企业按过错程度与原因力比例担责，而非全部赔偿。

注意区分物业服务安全保障义务与公安机关治安职责的界限，企业义务以合同约定和合理注意为限，民法典第九百四十二条将其概括为“采取合理措施保护业主的人身、财产安全”。

业主财产被盗时企业责任的比例长期是高频争点，裁判尺度经历了从“全赔”“不赔”两极向“按违约程度与因果关系酌定比例”的统一过程，关键是审查合同约定的安保标准及企业实际履行与损害之间的原因力。

以为只要交了物业费，家中失窃企业就须全赔；

或相反以为企业只要形式上有人值守即免责。

责任认定取决于约定标准、实际履行与因果关系，个案衡量。

条例第三十四条（合同内容）、第四十五条（违法制止报告）、第四十六条（安全防范）；

《民法典》第九百四十二条、第九百四十三条；

《民法典》侵权责任编相关规定。

未作实质修改；

民法典第九百四十二条将按约服务与合理安全保障义务合并为一般条款，责任判断更体系化。

物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

本条是关于企业承接验收及业委会移交资料的规定。

本条对应业主大会选聘新企业的交接场景：企业承接时应与业委会办理验收手续（区别于第二十八条建设单位向前期企业的查验），业委会同时向企业移交第二十九条第一款所列资料，形成资料在业主组织手中的回转与新企业承接的闭环。

验收中发现共有部分损坏的应记录并明确责任与修复路径。

业委会不移交资料的，企业可请求移交；

企业未经验收即承接的，后续责任风险自负。

条例第二十八条、第二十九条、第三十八条；

《物业承接查验办法》。

未作实质修改。

物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

本条是关于物业管理用房权属及用途管制的规定。

物业管理用房所有权法定属于业主（共有），不因房本登记、开发商保留或企业使用而改变；

企业仅享有合同约定的使用权，擅自改变用途（出租经营、挪作他用）的，依第六十二条责令限期改正、警告并处1万元以上10万元以下罚款，有收益的用于共有部分维修养护。

建设单位未配置或擅自处分的分别依第六十一条、第五十七条处理。

地方细则对用房的面积标准、登记方式（登记于全体业主共有或首次登记时单独记载）有具体规定。

条例第三十条（配置义务）、第三十八条（合同终止返还）、第六十一条、第六十二条（处罚）；

《民法典》第二百七十四条。

未作实质修改。

物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

本条是关于物业服务合同终止后用房与资料返还及企业间交接义务的规定。

合同终止时企业负有返还物业管理用房与资料的强制性义务，并应与新旧企业做好交接，包括财务移交、公共收益结转、设备状态说明、遗留问题清单等。

拒不退场、拒不移交的，除民事责任外，多地已通过地方立法设定信用惩戒与行政处罚；

民法典第九百四十九条明确：合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将用房、相关设施、资料和代收费用等交还业主委员会或其指定的人，配合新物业服务人做好交接并如实告知物业使用和管理状况；

原物业服务人违反前述规定，不得请求业主支付合同终止后的物业费，造成业主损失的应当赔偿。

交接僵局可诉请退出，必要时申请行为保全。

以为“旧合同未明确解除事由”或“业主有欠费”即可占据小区拒不移交。

合同终止（到期、解除、前期合同被新合同替代）即触发移交义务，欠费争议应另行解决，不得以留场相要挟。

条例第二十六条（前期合同终止）、第二十九条、第三十六条；

《民法典》第九百四十九条；

最高人民法院物业服务纠纷司法解释关于交接的规定。

未作实质修改；

民法典第九百四十九条增设“合同终止后不得请求物业费＋赔偿责任”的刚性规则，显著强化交接约束。

物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

本条是关于专项服务委托与禁止整体转委托的规定。

电梯维保、保洁、绿化等专业作业需要专门资质与技术力量，允许企业对外委托专项业务符合分工规律；

但物业管理具有人身信赖性与整体管理属性，若允许企业承揽后整体转手，则业主选聘将被架空、责任链条断裂，故本条在放行专项委托的同时禁止“全部物业管理一并委托”。

第一，界限标准：委托的是“专项服务业务”（电梯、消防、保洁、绿化等专业作业）则合法；

委托的是“全部物业管理”（将服务统筹、管理职责整体转移）则违法。

第二，法律后果：整体转委托的依第五十九条处罚——责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下罚款，委托所得收益用于共有部分维修养护并按业主大会决定使用剩余部分，造成损失依法赔偿。

第三，责任归属：企业对专项服务仍向业主承担合同责任，专业企业过错造成损害的，企业与专业企业按各自过错承担责任，企业不得以“已转包”抗辩免责。

把电梯维保、消防维保等专项委托一概当作违法转委托。

判断关键在于管理统筹职责是否仍在合同企业：保留统筹管理、仅分包专业作业的不违法；

挂名收费、整体甩手则违法。

条例第三十三条（一区一企业）、第五十九条（处罚）；

《民法典》第九百四十一条：物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责；

物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

未作实质修改；

民法典第九百四十一条将其上升为法律并增列“支解转委托”禁止情形。

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

本条是关于物业服务收费原则与定价机制的规定。

收费是物业纠纷最集中的领域，本条确立三项原则：合理、公开、费用与服务水平相适应，并按“区别不同物业的性质和特点”实行差别化定价机制，具体规则授权国务院价格主管部门会同建设行政主管部门制定，即《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）：物业服务收费区分政府指导价与市场调节价，实行政府指导价的由有定价权限的省级政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定基准价及浮动幅度。

第一，定价路径：住宅物业前期收费多纳入政府指导价管理（依地方定价目录），业主大会成立后服务收费逐步向市场调节价过渡；

非住宅物业原则上市场调节价。

第二，收费依据最终落在“物业服务合同中约定”，合同未约定或约定不明的，按民法典第五百一十条、第五百一十一条补充；

企业单方涨价、加收未约定费用没有依据。

第三，“公开”原则对应收费项目、标准、依据的公示义务，民法典第九百四十一条、第九百四十三条扩展为收费项目、标准、收支情况等的持续公开。

第四，物业费调价机制是当前争议热点：单方调价不生效力，经业主共同决定（涉及重大调整）或双方协商一致方可调整；

2020年十部门通知提出完善价格形成机制、建立动态调整机制，物业服务价格主要通过市场竞争形成，可根据服务标准和物价指数等因素动态调整。

物业费的成本构成不透明与“质价不符”争议突出，部分地方引入第三方评估机构对服务标准与价格匹配度进行评估作为调价依据，属于本条“合理、公开”原则的机制化落实。

以为政府指导价意味着政府统一定价。

政府指导价是基准价加浮动幅度的区间管理，具体价格仍须在合同中约定；

市场调节价部分的调整同样须经合同机制，企业无单方定价权。

条例第三十四条（合同约定）、第四十一条（交费义务）、第四十二条（收费监督）；

《物业服务收费管理办法》；

《民法典》第九百四十一条、第九百四十四条；

2020年十部门通知。

未作实质修改；

民法典与十部门通知在此基础上强化公开义务与价格动态调整机制。

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

本条是关于物业服务费交纳义务主体及空置房交费的规定。

收费对价结构下须明确三类主体的交费义务：业主为第一责任人；

业主与使用人可约定由使用人交费但业主承担连带责任，防止业主借出租逃费；

空置与未交付物业由建设单位交费，因为前期服务对价利益归于建设单位（维持房屋价值与销售条件）。

第一，交费义务以“物业服务合同的约定”为据，业主不得以未享受或不需要某项服务为由拒付约定费用；

对服务质量瑕疵的抗辩限于其构成根本违约或减价事由，一般瑕疵应主张减价或违约责任而非全部拒付，拒付须经催告、诉讼等合法途径解决。

第二，使用人交费的约定对生效：内部约定不能对抗企业，业主仍负连带责任，企业可选择向业主或使用人主张。

第三，空置房交费：已竣工未出售或未交付买受人的由建设单位交纳；

业主收房后以“未入住”为由拒交的一般不获支持，各地对收房后空置房是否减收（如70%）多由地方规定或合同约定。

第四，催收路径：企业应先依第六十四条由业委会督促、再诉诸法院；

民法典第九百四十四条第二款规定企业催告后在合理期限内仍不支付的，可以提起诉讼或申请仲裁，第三款明确禁止以停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

本条是否允许“停止服务催费”存在误解空间：条例与民法典均未授权企业以断水断电等断供方式催费（民法典第九百四十四条第三款明令禁止），因为水电热气由专营单位供应、企业仅系代收（第四十四条），擅自停供构成侵权，造成损失的应赔偿。

业主以服务瑕疵拒交费的抗辩尺度，司法实践通常掌握为“服务符合约定则应付全费，重大瑕疵可酌减”，不支持“全面拒付”。

把民法典第九百四十四条的禁止断供规则误认为出自本条例，条例并无该表述，系民法典新增；

同时以为欠费可无限拖延，企业依法起诉后业主仍拒不履行的将承担迟延利息与执行后果。

条例第七条第五项（按时交费义务）、第四十条（收费原则）、第四十四条（代收费用）、第六十四条（催收起诉）；

《民法典》第九百四十四条。

未作实质修改；

禁止断供催费的规则由民法典第九百四十四条第三款新设，条例层面无对应条文。

县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

本条是关于物业服务收费行政监督的规定。

收费监督由价格主管部门会同房地产行政主管部门实施，内容包括查处不明码标价、超标准收费、重复收费等价格违法行为，可依《价格法》（主席令第九十二号，1997年）《价格违法行为行政处罚规定》处理；

结合《明码标价和禁止价格欺诈规定》，企业应公示收费项目、标准与依据。

业主对收费的投诉渠道包括价格举报（12345、12315）与第四十八条的物业投诉机制。

条例第四十条（收费原则）、第四十八条（投诉处理）；

《价格法》第三十三条；

《明码标价和禁止价格欺诈规定》。

未作实质修改。

物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

本条是关于合同外特约服务的规定。

企业可依业主委托提供合同外特约服务（家政、维修入户、代收代寄等），报酬由双方约定，属另一独立的委托合同关系，不适用物业服务费规则，纠纷按服务协议处理。

企业不得以提供特约服务为名变相强制收费，2020年十部门通知要求此类延伸服务对外公示并按约定价格收费，不得收取公示项目以外的费用。

条例第三十四条、第四十条；

《民法典》第九百一十九条以下委托合同规则；

2020年十部门通知。

未作实质修改。

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

本条是关于专营单位直接向最终用户收费及代收禁止加价的规定。

2003年前后大量小区由企业总表趸购、分表转供，企业借代收加价、截留挪用，甚至以断水断电催逼物业费。

本条确立“向最终用户收费”原则，切断企业居于供用中间环节的加价空间。

2018年修订将“通讯”改为“通信”，属文字规范化调整。

第一，专营单位收费义务直达最终用户，有条件分户计量、分户到户的应实行一户一表；

未实现终端直供的老旧小区由企业代收的，企业不得收取手续费等额外费用，也不得加价。

第二，代收关系属委托代理，费用应专款专付、及时结转，企业截留代收费用的构成违约与侵权。

第三，企业以停水停电催费违反本条与民法典第九百四十四条第三款；

专营单位设施设备的维修养护责任见第五十一条。

以为代收电费水费属于企业经营收入或可用其抵扣物业费。

代收费用为业主对专营单位的债务，企业仅系受托转付，不得留用、抵扣或加价。

条例第四十一条、第五十一条、第六十条（挪用维修资金处罚类比）；

《民法典》第九百四十四条第三款；

《电力法》《城市供水条例》关于收费的规定。

未作实质修改，仅“通讯”改“通信”。

对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

本条是关于企业对违法行为的制止与报告义务及行政部门处理责任的规定。

企业对区域内违反治安、环保、装修及使用法规的行为负“制止＋报告”义务：制止限于劝阻、提示等合理手段，无强制权；

报告应及时，重大违法行为（违建、群租、破坏承重结构、污染环境等）应报告城管、公安、生态环境等部门。

第二款设定行政部门的处理责任，接报后应依法制止或处理；

行政部门怠于处理的，可申请履责监督。

企业未履行制止报告义务的，可能构成违约或对损害扩大的过错责任；

企业超越权限强制处置业主财物的应担侵权责任。

装饰装修管理配套规则见第五十二条及《住宅室内装饰装修管理办法》。

条例第四十六条（安全防范）、第五十二条（装修告知）；

《住宅室内装饰装修管理办法》；

《民法典》第二百八十六条第二款。

未作实质修改；

民法典第二百八十六条赋予业委会和其他业主对违反规定行为的请求停止与追责权利，与本条形成公私并举的治理结构。

物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

本条是关于企业安全防范协助义务、事故应急报告与保安人员规范的规定。

第一，企业的安全职责定位是“协助”防范，公共安全主体仍是公安机关，企业的义务是配合开展防火防盗、隐患巡查、设施维护等，具体标准落在物业服务合同与消防、电梯等专项法规。

第二，安全事故应急：发生事故时企业应立即采取合理应急措施（报警、疏散、急救、保护现场）并向应急管理、公安、住建等部门报告，协助救助；

迟报、瞒报或不作为的，承担相应法律责任，包括对损失扩大部分的赔偿责任。

第三，保安人员管理：雇请保安应遵守国家规定（《保安服务管理条例》，自行招用保安员的单位不得在本单位区域或者物业区域以外提供保安服务），保安履职不得侵害公民合法权益，违法搜身、殴打、限制人身自由的依法承担责任。

把企业的“协助安全防范”等同于“保障不出事故”。

企业责任以合同约定、法定义务与合理注意为限，超出其控制能力的事故不当然归责企业；

反之，对已知隐患（如消防通道堵塞、电梯带病运行）不处置不报告的，难辞其咎。

条例第三十五条（违约责任）、第四十五条（违法制止报告）；

《保安服务管理条例》；

《民法典》第九百四十二条；

《消防法》关于消防安全责任人的规定。

未作实质修改。

物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

本条是关于物业使用人权利义务的约定机制及业主连带责任的规定。

物业使用人（承租人、借用人等非所有权人）不是业主，其参与物业管理的权利义务源于业主的约定，如委托其参加会议、缴纳费用、使用共用设施等，但约定不得突破法律、法规和管理规约。

使用人违反条例和管理规约的，业主承担连带责任，构成对企业与其他业主的保护机制：企业可径向业主主张（与第四十一条连带交费逻辑一致），受害业主可请求使用人与业主承担责任。

租赁合同中业主应将管理规约重要内容告知承租人并作出合规安排。

注意使用人不享有业主的选举权与表决权，其“参与业主大会”须业主书面委托且不改变表决归属。

以为房屋出租后一切义务随占有转移给承租人。

业主的合同相对方地位与连带责任不因出租而免除，“已约定由使用人负责”仅能对内追偿。

条例第六条（业主定义）、第七条（业主义务）、第四十一条（交费连带）；

《民法典》第二百八十六条；

《民法典》合同编租赁规则。

未作实质修改。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

本条是关于物业投诉处理的规定。

投诉处理是房地产行政主管部门的法定职责，受理范围覆盖四类主体的物业管理投诉，处理应及时并反馈；

结合建办房〔2017〕75号通知关于完善投诉平台、健全反馈机制的要求及2020年十部门通知的投诉快速处理机制，各地普遍建立12345转办、物业行业投诉平台与企业投诉台账制度。

投诉处理属于行政履职程序，不替代民事争议的司法解决，但主管部门的处理记录常作为认定服务瑕疵与信用评价的依据。

条例第五条（监管体制）、第四十二条（收费监督）；

建办房〔2017〕75号通知；

2020年十部门通知。

未作实质修改。

物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

本条是关于规划公共建筑与共用设施用途管制的特别程序的规定。

按规划建设成的公共建筑（配套用房、会所、教育医疗设施等）与共用设施用途法定，不得擅自改变；

确需改变的设置双轨程序：业主改变的，先依法办理有关手续（规划、用途变更审批）再告知企业；

企业改变的，先经业主大会讨论决定同意，再由业主依法办理手续。

未经程序擅自改变的，按第六十三条处罚（责令限期改正、警告、罚款、所得收益用于共有部分维修养护）。

配套设计用途与产权归属的争议（如会所归属）按规划文件与民法典第二百七十四条判断。

以为共有部分“多数业主同意”即可改变用途。

改变规划用途须先取得行政手续，业主大会同意不替代规划审批；

企业更不得以“经部分业主同意”擅自经营或改建。

条例第十一条（共同决定事项）、第六十三条（处罚）；

《民法典》第二百七十八条第八项（改变共有部分用途为共同决定事项）、第二百七十四条；

《城乡规划法》。

未作实质修改；

民法典第二百七十八条将改变共有部分用途明确列为业主共同决定事项并适用特别表决门槛。

业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

本条是关于区域内道路场地占用挖掘管制及恢复原状义务的规定。

区域内道路、场地属业主共有，擅自占用挖掘（私建车位、圈占绿地、挖掘经营）损害共同利益，禁止之；

合法占用挖掘须符合三项条件：事由限于维修物业或公共利益、取得相应同意（业主需业委会与企业双同意，企业只需业委会同意）、期限届满恢复原状。

擅自占用挖掘的按第六十三条第二项处罚。

专营单位因维修养护临时占用挖掘的适用第五十一条的恢复原状规则。

条例第五十一条（专营单位占用挖掘）、第六十三条（处罚）；

《民法典》第二百七十四条以下、第二百七十八条。

未作实质修改。

供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

本条是关于专营单位管线设施维修养护责任及施工恢复义务的规定。

专营单位对其管线和设施设备负有法定维修养护责任，界分企业与专营单位的责任边界：水电气热、通信、有线电视管线（含入户端口前的共用管线设施）由专营单位负责，企业负有配合、巡查报告义务。

专营单位施工占用挖掘道路场地的应及时恢复原状，造成损失的依法赔偿。

实践中“表前表后”责任划分及老旧管网改造出资争议，按各专项法规与地方规定处理。

条例第四十四条（向最终用户收费）、第五十条；

《城市供水条例》《城镇燃气管理条例》及各专项法规。

未作实质修改，仅“通讯”改“通信”。

业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

本条是关于装饰装修双向告知义务的规定。

业主装修负事先告知义务，企业负禁止行为与注意事项的告知义务，形成“告知—承诺—监督”机制：告知内容应包括禁止损坏承重结构、拆改共用管线、违规改动消防设施、违规堆放清运等（《住宅室内装饰装修管理办法》第五条以下列举的禁止行为与申报要求）；

涉及拆改主体结构、明显加大荷载的还须依法办理有关手续。

企业不得借装修管理违规收费、指定材料商；

业主或装修人违规装修的，企业制止报告（第四十五条），造成损失的依法赔偿。

条例第四十五条（制止报告）、第六十三条；

《住宅室内装饰装修管理办法》第五条至第八条；

《民法典》第二百七十二条（专有权行使不得危及建筑物安全）。

未作实质修改。

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

本条是关于专项维修资金交纳义务、权属、专用范围及管理办法授权的规定。

共用部位设施的大中修与更新改造费用巨大且受益不可分，必须建立业主共担的资金池；

本条确立三项基石：强制性交纳（三类物业的业主均须按国家规定交纳）、业主所有（资金权属明确，杜绝行政截留与企业挪用）、专款专用（限于保修期满后的共用部分维修更新改造）。

具体制度由《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号，2008年2月1日施行）规定：首期按当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%交存，存入专户，续筹与使用程序等。

第一，交纳义务主体：住宅物业业主、住宅小区内非住宅物业业主及与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业业主；

交纳时点为办理入住手续前，建设单位代收的应及时代交。

第二，使用条件：保修期满后＋共用部位设施设备＋维修更新改造，日常养护费用与专有部分维修不得列支；

使用须经业主共同决定（民法典第二百七十八条列使用与筹集维修资金为特别事项），按“面积＋人数”参与表决并双过半同意（参与表决面积四分之三以上且人数四分之三以上同意）。

第三，管理方式：业主大会成立前由房管部门代管或专户管理，成立后可划转业主大会自行管理并接受监督。

第四，挪用责任：依第六十条处罚直至追究刑事责任（挪用资金罪等）。

专项维修资金“使用难、投票难”是制度运行的最大痛点：业主分散、参与率低导致大量小区资金“沉睡”。

解决路径包括民法典确立的参与表决制降低门槛、紧急使用情形简化程序（《住宅专项维修资金管理办法》规定的电梯故障、屋面外墙渗漏、排水设施功能障碍等危及房屋使用和人身财产安全的紧急情形可不经常规表决先行使用），以及2020年十部门通知要求的优化使用流程、建立紧急维修事项清单、业委会直接申请、街道代修、探索购买电梯安全责任保险与专业机构运营等。

资金利息归属、续筹难等问题亦有讨论。

把专项维修资金与物业服务费混同：物业费是日常服务对价，维修资金是大中修储备金；

以为交了物业费即无需交维修资金，或以为维修资金由企业支配。

资金属业主所有，任何挪用均属违法。

条例第七条第四项（交纳义务）、第十一条第五项与第十二条（使用决定）、第六十条（挪用处罚）；

《民法典》第二百八十一条；

《住宅专项维修资金管理办法》；

2020年十部门通知。

未作实质修改；

民法典第二百八十一条上升为法律并增加紧急情况下的使用安排，2008年部令完成具体化。

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

本条是关于共用部位经营的条件程序及收益归属与用途的规定。

电梯广告、外墙广告、场地租赁、停车收费等共有部分经营收益的归属长期混乱，企业截留、建设单位私占现象普遍。

本条设计三重控制：程序上须征得相关业主、业主大会、企业三方同意并办理手续；

归属上明确收益归业主（“业主所得收益”）；

用途上主要补充专项维修资金，亦可按业主大会决定使用。

第一，经营同意结构：相关业主（利益直接受影响的业主）、业主大会（共有部分管理决定权，民法典施行后依第二百七十八条第八项为共同决定特别事项）、物业服务企业（管理便利）三方同意，缺一不可，实践中以业主大会决议为根本，企业与相关业主的同意不能替代大会决定。

第二，收益归属：归业主共有，扣除经营中的合理成本后进入业主共有账户；

民法典第二百八十二条明确建设单位、物业服务企业等利用业主共有部分产生的收入，扣除合理成本后属于业主共有。

第三，用途控制：主要补充专项维修资金，也可按业主大会决定使用（如抵扣物业费、公共设施改造）；

企业截留、挪用公共收益的构成侵权，业委会可诉请返还并公开账目，民法典第九百四十三条要求企业定期公开共用部分经营与收益情况。

公共收益账目的公开与审计是当前业主维权焦点：信息不透明、成本扣除虚高（把经营成本做大以减少净收益）为主要争议点，各地推行公共收益单独列账、定期公示、业委会审计制度；

2020年十部门通知要求业委会每年公布共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息。

以为公共收益归企业或归建设单位。

收益扣除合理成本后属于业主共有；

企业仅可在合同约定范围内获得受托经营报酬，擅自截留应返还并赔偿。

条例第十一条（共同决定事项）、第五十三条（补充维修资金）、第六十三条第三项（擅自经营处罚）；

《民法典》第二百七十八条第八项、第二百八十二条、第九百四十三条；

2020年十部门通知。

未作实质修改；

民法典第二百八十二条将收益归属明确为“扣除合理成本后属于业主共有”，比条例更精确，并细化公开义务。

物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

本条是关于安全隐患的维修养护责任及代履行机制的规定。

安全隐患维修的第一责任人是“责任人”（专有部分安全隐患的为该业主，共用部分的依权属与合同确定，保修期内的为建设单位），有关业主有配合义务（提供进入便利等）。

责任人怠于履行的，设代履行机制：经业主大会同意，企业可代为维修养护，费用由责任人承担；

紧急情形来不及召开大会的，各地规定可经业委会同意或直接适用维修资金紧急使用程序。

责任人拒不付费的，企业可诉请支付。

本条与第三十一条（建设单位保修）、第五十三条（维修资金）构成物业维修责任的完整体系。

以为危险只影响自家、维修可拖可免。

危及公共利益及他人合法权益时，维修养护不再纯属私事，代履行与费用转嫁机制使其具有准公共执行效力。

条例第三十一条、第五十三条；

《民法典》第二百八十一条第二款；

《建设工程质量管理条例》。

未作实质修改。

违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

本条是关于建设单位违反招投标选聘义务的行政处罚的规定。

构成要件：主体为住宅物业的建设单位；

行为为未通过招投标选聘或未经批准擅自协议选聘；

处罚为责令限期改正＋警告，可并处10万元以下罚款（“可以并处”表示裁量性并罚）。

查处时应注意区分合法例外（经批准协议选聘）与规避招投标（化整为零、虚假招标），对借关联企业内定中标的行为可结合《招标投标法》第四十六条以下及《前期物业管理招标投标管理暂行办法》审查程序合法性。

本条处罚主体为县级以上地方房地产行政主管部门。

条例第二十四条；

罚则体系对应第五十七条至第六十三条；

《行政处罚法》裁量与程序规则。

未作实质修改。

违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

本条是关于建设单位擅自处分业主共有权益的行政处罚与赔偿责任的规定。

擅自处分指未经业主共同决定、无合法权属依据而出售、出租、占用、赠与、抵押共有部分或处分其使用权。

处罚为固定区间罚款（5万元以上20万元以下），并有损失的依法赔偿（行政处罚与民事赔偿并行不悖）。

处分行为的私法效力：对业主不生效力，业主可依民法典第二百三十五条、第二百三十八条请求返还原物或赔偿；

善意第三人取得问题依物权规则处理。

共有部分认定按最高人民法院建筑物区分所有权司法解释第三条（结构性连接、规划功能等标准）。

条例第二十七条；

最高人民法院建筑物区分所有权司法解释；

《民法典》第二百七十四条至第二百七十六条。

未作实质修改。

违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

本条是关于拒不移交资料的行政处罚的规定。

资料移交义务人包括建设单位（承接验收时向企业）与物业服务企业（前期合同或物业服务合同终止时向业委会），义务内容为第二十九条第一款四类资料。

处罚结构为阶梯式：先责令限期改正；

逾期仍不移交的通报并处1万元以上10万元以下罚款。

资料移交不能的替代责任（如资料灭失的书面说明与重建配合）各地有细化；

拒不移交的还可被诉请强制移交并承担违约或赔偿责任。

条例第二十九条、第三十六条第二款、第三十八条；

《民法典》第九百四十九条。

未作实质修改。

违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

本条是关于企业整体转委托的行政处罚及收益处理的规定。

本条处罚整体转委托行为，罚款基数特殊——“委托合同价款”的30%以上50%以下，金额随合同价款浮动，威慑性强；

所得收益的处理遵循“收益还原于共有”原则，用于共有部分维修养护、剩余按业主大会决定使用，防止行政机关或企业变相留利。

认定上注意与合法专项委托（第三十九条）区分：管理统筹职责整体转移或支解后全部转委托的均属违法（民法典第九百四十一条）。

本条前身为2003年版第六十二条，2007年、2016年保留，2018年修订时删去“情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书”并因删除原第六十条而由第六十条改为第五十九条。

条例第三十三条、第三十九条；

《民法典》第九百四十一条。

2003年版第六十二条含吊销资质证书表述；

2018年修订删去该表述并将条号调整为第五十九条，其余未变。

违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

本条是关于挪用专项维修资金的行政责任与刑事责任的规定。

挪用主体不限企业，建设单位代收后挪用、业委会成员或经办人员挪用均可构成。

处理四联：追回资金、警告、没收违法所得、可并处挪用数额2倍以下罚款；

构成犯罪的追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员刑事责任（可能涉及挪用资金罪、职务侵占罪、挪用公款罪等，视主体身份而定）。

挪用情形包括未入专户、擅自出借、虚列支出套取、用于企业周转等；

2020年十部门通知要求严肃查处侵占挪用资金等违法违规行为。

本条原为2003年版第六十三条，2018年修订删去“物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书”一句并调整为第六十条。

以为“暂时周转、日后归还”不构成挪用。

维修资金须专户存储、专款专用，任何脱离专用目的的占有使用即属挪用，归还与否影响量刑与处罚裁量，不影响行为定性。

条例第五十三条；

《民法典》第二百八十一条；

《住宅专项维修资金管理办法》；

《刑法》（主席令第十八号，2020年）第二百七十二条、第二百七十一条。

2018年修订删去吊销资质证书的衔接表述，其余未变。

违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

本条是关于建设单位不按规定配置物业管理用房的行政处罚的规定。

构成要件为不按规定配置，包括未配置、面积不足、位置不当致无法使用等；

处罚组合最重（责令限期改正、警告、没收违法所得、并处10万元以上50万元以下罚款——本条为“并处”，非裁量性）。

“没收违法所得”针对将规划用房销售、出租所得。

整改不能的（用房已被处分、无法恢复）应通过补建、购买或补偿方式替代履行，各地有具体标准。

条例第三十条、第三十七条；

《城乡规划法》关于擅自改变规划用途的责任。

未作实质修改。

违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

本条是关于企业擅自改变物业管理用房用途的行政处罚及收益处理的规定。

改变用房用途以“业主大会同意”为前置条件，企业擅自出租、自营、挪作他用即属违法；

处罚为责令限期改正＋警告＋并处1万元以上10万元以下罚款，有收益的收益用于共有部分维修养护并按业主大会决定使用剩余部分，与第五十九条、第六十三条的收益还原机制一致。

用房权属属业主共有（第三十七条），企业擅自处分用房的还可构成侵权，业主可请求返还与赔偿。

条例第三十七条、第五十九条、第六十三条。

未作实质修改。

违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

本条是关于擅改公共建筑共用设施用途、擅自占用挖掘道路场地、擅自利用共用部分经营三类行为的行政处罚的规定。

本条为兜底性使用维护罚则，涵盖建设单位、企业、业主及其他主体，罚款按主体身份区分：个人1000元以上1万元以下，单位5万元以上20万元以下。

三类行为分别对应第四十九条（改变用途须先行政手续后告知或经业主大会同意）、第五十条（占用挖掘须同意并恢复原状）、第五十四条（共用部分经营须三方同意并办手续）的义务条款。

执法要点：一是“擅自”的认定，以未经法定程序与权属同意为准；

二是收益处理遵循还原于共有的原则；

三是与《城乡规划法》违法建设查处、《民法典》物权保护的衔接，同一行为涉及违法建设的按规划法处理，行政处罚与民事责任并行。

以为个别业主占用共有部位搭建、停车收费属于“小事”不受罚。

三类行为均设定了针对个人的罚款，情节严重涉及违法建设的还可依《城乡规划法》第六十四条、第六十八条查处。

条例第四十九条、第五十条、第五十四条、第六十七条前相关义务条款；

《城乡规划法》；

《民法典》第二百七十八条、第二百八十二条。

未作实质修改。

违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

本条是关于业主欠费催缴与诉讼解决途径的规定。

欠费是物业纠纷的最大类别，立法者设计“业委会督促＋司法解决”的二元路径：业委会督促体现自治组织对共同义务的维护功能，起诉路径明确交由司法裁决，排除企业自力强制（断水断电、拒发门禁卡、阻挠装修等变相强制均无法律依据）。

本条旨在把收费纠纷纳入法治轨道。

第一，催缴主体是业主委员会，“应当督促”为义务性规定；

催缴方式为书面通知限期交纳，催缴记录是诉讼证据。

第二，诉讼主体：企业可以自己名义对欠费业主提起民事诉讼，司法实践一致认可企业的交费请求权，业委会经业主大会授权亦可起诉；

企业起诉的时效为三年（民法典第一百八十八条）。

第三，企业催费的方式边界：民法典第九百四十四条第二款规定企业催告后在合理期限内仍不支付的可以提起诉讼或者申请仲裁；

第三款禁止采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，条例本身无此规定，该规则为民法典新增，施行后企业以断供催费的构成违法并承担赔偿责任。

第四，业主的抗辩：服务瑕疵可主张减价，但一般瑕疵不支持全面拒付；

催缴程序瑕疵（如未及时催告）不影响本金请求权，仅可能影响违约金起算。

欠费纠纷是否必须先经业委会督促才能起诉存在程序争议：多数观点认为督促是业委会的义务而非企业起诉的前置条件，企业可径行起诉；

少数地方性规则曾要求先经调解或督促，最高人民法院物业服务纠纷司法解释未设前置程序。

批量欠费诉讼与小额速裁、支付令的适用成为效率化方向。

把“业主委员会应当督促其限期交纳”理解为起诉前置程序，或反过来以为企业起诉无时间限制。

督促非前置要件，但债权受三年诉讼时效约束，企业应持续主张权利并留存催缴证据。

条例第七条第五项、第四十一条；

《民法典》第一百八十八条、第九百四十四条；

最高人民法院物业服务纠纷司法解释关于欠费与催缴的规定。

未作实质修改；

民法典第九百四十四条补充了催告后诉讼仲裁路径与禁止断供催费规则，形成较条例更完整的欠费治理规则。

业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

本条是关于假借业主自治组织名义从事违法活动责任的规定。

本条针对两类情形：一是盗用、滥用业主大会或业委会名义实施违法活动（伪造决议、以自治名义集资、妨害公务、聚众扰乱秩序等）；

二是业委会成员以组织名义从事的违法行为。

构成犯罪的依刑法追究（如聚众扰乱社会秩序罪、非法吸收公众存款罪、伪造公司印章罪等）；

尚不构成犯罪的给予治安管理处罚（《治安管理处罚法》（主席令第四十九号，2025年））。

注意区分组织决定违法（第十九条的行政纠正与第十二条撤销之诉）与个人假名违法（本条处罚个人）：本条的处罚对象是行为人个人，不处罚业主大会或业委会本身。

以为业委会的决定违法即可处罚业委会。

业主自治组织非处罚对象，违法决定按第十九条纠正；

本条处罚的是假借名义的个人行为，两类制度分工明确。

条例第十二条第五款、第十九条；

《治安管理处罚法》；

《刑法》相关罪名。

未作实质修改。

违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

本条是关于物业管理监管部门工作人员职务违法与渎职责任的规定。

本条规范对象为监管部门工作人员，行为类型有三：利用职务便利收受财物或其他好处；

不依法履行监督管理职责；

发现违法行为不予查处。

构成犯罪的依法追究刑事责任（受贿罪、滥用职权罪、玩忽职守罪、徇私舞弊不移交刑事案件罪等）；

尚不构成犯罪的给予行政处分（依《公务员法》《行政机关公务员处分条例》及现行《公职人员政务处分法》体系执行，处分种类与程序按政务处分规则办理）。

资质取消后，监管重心转向事中事后，怠于查处投诉、包庇违法行为的渎职风险相应上升，本条的威慑功能更突出。

以为资质审批取消后监管人员责任减轻。

监管方式从审批转向信用与日常执法，发现违法行为不予查处同样构成本条责任，监管失职的问责不减反增。

条例第五条、第四十八条；

《公职人员政务处分法》；

《刑法》第九章渎职罪。

未作实质修改。

本条例自2003年9月1日起施行。

本条是关于条例施行日期的规定。

条例自2003年9月1日起施行，施行日期不因历次修订而改变，2018年修订版自2018年3月19日公布之日起施行其修改内容。

时间效力规则：修订前的行为依当时有效的文本处理（法不溯及既往）；

与民法典的衔接按《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》处理，民法典施行后的法律事实引起的纠纷适用民法典及其衔接后的规则。

《立法法》（主席令第三号，2023年）关于行政法规时间效力的规定；

《民法典时间效力规定》。

未作修改。