《深圳经济特区物业管理条例》 · 理解与适用

为了规范深圳经济特区物业管理活动，维护业主、物业服务企业以及其他当事人的合法权益，根据有关法律、行政法规的基本原则，结合实际，制定本条例。

本条是关于条例立法目的和立法依据的规定。

深圳于一九九四年出台全国首部物业管理地方性法规，二〇〇七年制定本条例，二〇一九年修订时物业管理投诉连续多年居政府热线投诉前列，业主大会召开难、业委会成立难、公共收益不透明、物业企业失管脱管等问题突出。

本条将立法目的凝练为"规范活动"与"维护业主、物业服务企业以及其他当事人合法权益"两个层次，既保护业主权益，也承认物业服务企业的合法经营利益，体现平衡保护思路。

本条的核心要点在于立法依据的表述。

条例采用"根据有关法律、行政法规的基本原则，结合实际"的特区法规标准句式，依据全国人民代表大会的授权，深圳经济特区法规可以在遵循法律、行政法规基本原则的前提下，结合特区实际对法律、行政法规的具体规定作出变通。

因此，条例中高于国家规定的罚款幅度、电子投票、共有资金账户等制度安排均属特区立法权的正当行使，在深圳经济特区范围内优先适用；

国务院《物业管理条例》的规定与条例不一致的，按照《中华人民共和国立法法》（主席令第三号，2023年）关于经济特区法规的规定处理。

实践中容易将本条理解为条例仅是国务院《物业管理条例》的实施细则。

实际上条例是授权变通型立法，制度创新具有先行先试性质；

执法和裁判中不能以"上位法没有规定"否定条例创设制度的效力。

第二条（适用范围与物业管理的定义）；

《中华人民共和国立法法》关于经济特区法规的规定；

《物业管理条例》第一条；

《民法典》第二百七十一条。

一九九四年条例的目的条款侧重"加强住宅区物业管理"，并强调为业主创造良好生活环境；

二〇〇七年条例增加了"营造安全、舒适、文明、和谐的工作和生活环境"的表述；

本条改为"规范活动、维护权益"的二元目的结构，突出权益平衡和活动规范，与环境营造目的移至第七条倡导性条款处理。

深圳经济特区物业管理活动适用本条例。

前款所称物业管理，是指对物业管理区域的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、巡查以及其他日常管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

经业主共同决定，可以委托物业服务企业或者其他管理人管理，也可以由业主自行管理。

本条是关于条例适用范围和物业管理定义的规定。

条例适用于深圳经济特区内的物业管理活动。

物业管理定义强调"维修、养护、巡查"等日常管理义务和"维护环境卫生和相关秩序"的服务内容，巡查义务是安全管理责任的基础。

第三款确立委托管理与业主自行管理（自管）两种模式并立，自行管理须"经业主共同决定"，并应按第六十九条制定自行管理方案，涉及电梯、消防等特定设施设备的仍须按规定管理，不得以自管为由规避法定安全义务。

物业管理实行业主自治、专业服务与政府监督管理和指导相结合的原则。

本条是关于物业管理基本原则的规定。

三项要素缺一不可：业主自治是基础，重大事项由业主共同决定；

专业服务是市场化的实现方式；

政府监督管理和指导是兜底保障，体现为住建部门监管、街道办事处属地组织协调和居委会指导监督相结合。

执法中不得以政府监管替代或包办业主自治事项。

市、区人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系，推动物业管理规范化、市场化。

本条是关于政府将物业管理纳入发展规划和社区治理体系职责的规定。

本条将物业管理定位为现代服务业和基层治理的双重属性，要求市、区政府在产业规划和社区治理两个维度作出制度安排，为党建引领、执法进小区、信用监管等后续制度提供总纲性依据。

业主大会、业主委员会、物业服务企业等在中国共产党社区委员会（以下简称社区党委）的领导下依法依规开展物业管理活动。

业主委员会、物业服务企业应当依照中国共产党章程的规定设立中国共产党的基层组织，开展党的活动。

本条是关于物业管理活动坚持社区党委领导的规定。

二〇一九年修订正值中央强调党建引领基层治理。

深圳将"党组织领导"直接写入地方立法，在全国物业管理地方立法中具有开创性，目的在于把业主自治和市场化服务纳入社区治理框架，破解业主组织与居委会、物业服务企业之间各自为政的治理碎片化问题。

领导关系的适用要点：一是领导主体是社区党委，而非街道办事处或住建部门，业主大会法定职权不因党委领导而转移或削弱；

二是业委会、物业服务企业负有建立党组织的法定义务，属于组织建设要求，不履行的后果主要体现为信用监管与责令改正，而非直接行政处罚；

三是第二十七条规定业主大会召开受阻或决议难产时业委会应向社区党委报告，形成"领导—报告"的闭环。

有意见认为规定党组织领导业主大会在法理上混淆了政治组织与自治组织的关系，可能弱化业主自治。

立法机关的回应是：领导限于政治引领和依法依规开展活动的框架约束，不改变业主大会的法定职权和决议机制。

不能把"社区党委领导"理解为社区党委可以代替业主大会作出决定，或者对业主大会依法作出的决定行使否决权；

党委的领导是政治领导、组织领导和程序内介入（如第六条规定候选人须经社区党委同意），最终决定仍由业主共同作出。

第六条第四款（街道办事处职责）、第二十条（筹备组含社区党委或基层党组织代表）、第二十七条（重大分歧报告社区党委）、第三十六条（候选人确定前征得社区党委同意）；

《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》。

一九九四年、二〇〇七年条例均无党建引领条款。

本条及配套的候选人审核、报告制度是二〇一九年修订新增，属全新制度。

市人民政府住房和建设部门负责本市物业管理活动的监督管理和指导工作，履行下列职责：

（一）贯彻执行物业管理法律、法规和相关规定；

（二）研究拟定或者制定物业管理规划、标准、规范和措施；

（三）指导、协调全市物业使用安全监督检查工作；

（四）统筹全市物业专项维修资金管理工作；

（五）建立全市统一的物业管理信息平台；

（六）统筹、协调全市物业管理培训与宣传工作；

（七）法律、法规规定的其他职责。

区人民政府住房和建设部门负责辖区内物业管理的监督管理和指导工作。

市、区住房和建设部门可以委托具有管理公共事务职能的组织对本条第一款第四至六项等相关物业管理活动进行监督管理。

市、区人民政府公安、规划和自然资源、城市管理和综合执法等相关部门按照各自职责，依法开展物业管理相关工作。

街道办事处负责组织、协调业主大会成立以及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，调解物业管理纠纷，并配合住房和建设部门对物业管理活动进行监督管理。

支持社区居民委员会发挥对业主大会、业主委员会、物业服务企业的指导和监督作用。

本条是关于物业管理监管体制的规定，确立住建部门主管、相关部门分工负责、街道办事处属地组织协调、居委会指导监督的职责体系。

二〇〇七年条例实行"市、区主管部门＋街道办事处指导"的体制，街道办事处职责依附于主管部门。

二〇一九年修订针对小区治理"看得见的管不着、管得着的看不见"的困境，将街道提升为属地管理核心，并以信息化平台（信息平台、电子投票系统、维修资金专户均由市级统一建立）支撑监管。

职责体系分四个层次。

市住建部门七项职责中，建立全市统一物业管理信息平台是电子投票、共有资金公示、信用公布、合同备案等制度的运行载体，属于必须履行的法定职责；

区住建部门承担辖区内监管和备案职责；

市、区住建部门可以委托具有管理公共事务职能的组织（如市物业管理服务促进中心）承担维修资金管理、信息平台、培训宣传等事务。

街道办事处五项职责（组织协调成立大会、指导监督日常活动、调解纠纷、配合监管）是职权也是职责，不履行的可依第一百二十一条追责。

居委会的指导和监督作用属于"支持"性条款，结合第一百二十四条可代行业主组织职责。

一是把街道办事处的"指导、监督"理解为仅具咨询性质；

街道办事处依第二十八条、第四十条、第四十四条、第四十七条等多条享有责令限期召集、直接作出中止职务决定、协助执行等刚性权力。

二是把市住建部门"可以委托"理解为职责外包，委托后监管责任仍在住建部门。

第二十四条（业主大会备案）、第二十六条（电子投票系统由市住建部门建立）、第八十九条（维修资金专户）、第九十九条（监督检查权）、第一百零二条至第一百零三条（公安、消防、城管职责）、第一百二十一条（失职追责）；

《物业管理条例》第五条。

二〇〇七年条例的街道办事处仅在主管部门指导下组织协调业委会选举，本条将街道定位为独立监管力量并与居委会、社区党委形成"三驾马车"，是属地责任强化的核心条款。

倡导绿色、智慧物业管理。鼓励采用新技术、新方法提高物业管理质量和服务水平，营造安全、舒适、文明、和谐、美好的工作和生活环境。

本条是关于倡导绿色智慧物业管理的倡导性规定。

本条为倡导性规范，不直接设定权利义务，但为信息平台、电子投票等智慧化制度提供总纲支撑；

二〇〇七年条例中的环境营造目的在本条以鼓励性方式保留。

物业管理区域由市规划和自然资源部门在土地出让合同中予以确定。确定物业管理区域应当考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循相对集中、资源共享、便于管理的原则。

已经形成独立物业管理区域的，不再重新调整，但物业管理区域业主共同决定分割或者合并物业管理区域的除外。

物业管理区域地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。

本条是关于物业管理区域确定与不得分割管理的规定。

区域确定权在规划自然资源部门并通过土地出让合同固化，从源头上避免开发商分期、分宗地各自划小区域。

已形成独立区域的依存续现状维持，调整须经业主共同决定分割或合并。

第三款禁止地上地下分割管理，旨在防止地下室、停车场等被剥离出物业服务范围。

违反第三款分割管理的，依第一百零六条第一项对业主大会处罚、依第一百一十一条第一项对建设单位处罚。

第一百零六条、第一百一十一条；

南山科苑花园等历史小区区域划分不清导致维修资金无法使用的案例系条例实施前遗留问题处理提供了清理依据。

建设单位应当在物业管理区域无偿提供符合功能要求的业主委员会办公用房、物业服务办公用房、物业管理设施设备用房等物业管理用房。

业主委员会办公用房、物业服务办公用房、物业管理设施设备用房属于业主共有，应当办理产权登记并具有正常使用功能，任何单位和个人不得将其分割、转让、抵押，不得擅自变更用途。

本条是关于物业管理用房提供与产权登记的规定。

三类用房均由建设单位无偿提供并登记为业主共有，登记要求使共有产权可查可证。

违反本条未按要求提供用房的，依第一百一十二条责令三个月内提供，逾期提供的按市场平均售价支付专款存入业主共有资金账户并处二十万元以上五十万元以下罚款，处罚力度显著高于国务院《物业管理条例》第六十四条的没收违法所得加罚款模式。

业主委员会办公用房建筑面积应当不少于二十平方米。

物业服务办公用房面积按照下列标准提供：

（一）物业管理区域物业总建筑面积未超过二十五万平方米的，按照不少于物业总建筑面积的千分之二提供，并不得少于一百平方米；

（二）物业管理区域物业总建筑面积超过二十五万平方米的，二十五万平方米以内部分，按照该部分面积的千分之二提供；二十五万平方米以外部分，按照该部分面积的千分之一提供。

物业管理设施设备用房面积根据设施设备安装、使用、维护的实际需要提供。

本条是关于物业管理用房配置标准的规定。

业委会办公用房不低于二十平方米是刚性下限；

物业服务办公用房实行分段累进计算，大体量项目超过二十五万平方米部分按千分之一递减，兼顾合理性与可操作性。

面积标准为行政处罚（第一百一十二条）提供认定基准。

物业管理区域的道路属于业主共有，但属于城市公共道路的除外。

物业管理区域的绿地属于业主共有，但属于城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外。

物业管理区域的其他公共场所和公共设施，属于业主共有。

物业管理区域物业的以下部分属于业主共有：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施设备；

（三）房地产买卖合同约定属于业主共有的物业；

（四）法律、法规规定的其他共有部分。

建设单位申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，应当提出共有物业产权登记申请，由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载。

本条是关于业主共有物业范围与共有产权登记的规定。

共有部分权属不清是公共收益纠纷的总根源。

二〇一九年修订结合原《物权法》及其司法解释，采取"列举＋兜底＋排除"模式明确共有物业范围，并首创首次登记时同步登记共有物业产权的要求，使"谁的资产、谁受益"有据可查。

认定顺序：道路、绿地以性质和明示归属作例外排除；

其他公共场所和公共设施直接归共有；

建筑物内部共有部分按第一项列举认定；

不属于专有又不属于市政或其他权利人的场所推定共有；

买卖合同可约定共有范围兜底。

第五款登记要求是权利公示：建设单位申请首次登记时应当一并提出共有物业登记申请，未申请的构成违反第十一条的违法行为，可结合第一百二十二条主张赔偿责任；

登记记载是业主主张公共收益、排除侵占的权属依据。

架空层、设备层的商业利用与共有属性的冲突长期存在，条例通过"共有属性不因经营而改变"（第十二条收益归业主共有）予以回应，但对历史存量中已登记在建设单位名下、未依本条登记为共有的物业如何返还，条例未作专门规定，实务中需通过民事诉讼确权解决。

不能以"成本未计入房价""未分摊面积"为由否定共有属性；

也不能把"明示归私人所有"例外扩大适用于未作明示的建设单位保留物业。

第十二条（共有物业经营收益）、第八十五条至第八十七条（车位车库与人防工程）、《民法典》第二百七十四条至第二百七十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条。

二〇〇七年条例仅在物业服务合同相关条款中笼统提及共有部分；

本条首次系统规定共有物业范围并创设首次登记同步记载制度，是二〇一九年修订的基础性成果。

利用物业管理区域共有物业进行经营活动的，应当由业主共同决定，其收益属于业主共有。

可能损害特定业主就其专有部分享有的合法权益的，还应当经该业主同意。

本条是关于共有物业经营决策与收益归属的规定。

电梯广告、外墙广告、场地租赁等经营收益长期由物业服务企业截留，业主主张无门。

本条将《民法典》第二百八十二条"扣除合理成本后属于业主共有"的规则前移为"收益属于业主共有"，并规定经营须经业主共同决定，从源头确认归属。

适用要点：一是经营决定权在业主，物业服务企业、业委会均无权自行决定利用共有物业经营；

二是收益归属业主共有并纳入第七十条共有资金管理，经信息平台公示；

三是"可能损害特定业主专有部分权益"（如外墙广告影响特定住户采光、噪音）的，须经该业主同意，构成对多数决定的个别保护。

前期物业期间由前期物业服务企业代收并存入共管账户（第五十二条）。

收益归属是否应扣除物业服务企业的合理成本，条例未明确扣除规则，与《民法典》第二百八十二条"扣除合理成本"存在衔接空隙。

实务中通行做法是：物业服务企业经业主大会决定或合同约定承担招租、维护工作的，可依约取得佣金或报酬，但须公示并纳入合同约定，不得以"管理成本"名义自行截留。

把"收益归业主共有"理解为归业委会所有或由业委会自由支配；

业委会仅是共有资金的账户管理单位（第七十二条），使用须按第七十一条及业主大会决定执行。

第十一条（共有物业范围）、第五十二条（前期期间代收）、第七十条（共有资金范围）、第七十三条（按季度公示）；

《民法典》第二百八十二条、第二百八十三条。

二〇〇七年条例未规定共有物业经营收益归属，实践中默认由物业服务企业支配。

本条为二〇一九年修订最具社会关注度的条款之一，与车位、车库规则共同回应"公共收益糊涂账"问题。

新建住宅建设项目竣工验收备案之日起三个月内，建设单位应当将附着于物业管理区域共有物业符合国家标准和技术规范的供水、排水、供电、供气、通讯等设施设备移交相关专营单位管理养护，相关专营单位应当接收。

现有住宅物业区域附着于共有物业的供水、供电、供气、通讯等设施设备，符合国家标准和技术规范，经业主共同决定移交的，相关专营单位应当接收，物业服务企业应当配合移交工作。

本条是关于供水供电等专营设施设备移交的规定。

新建项目实行强制移交：竣工验收备案后三个月内移交，专营单位应当接收，属双向义务。

存量小区实行"达标＋共同决定"移交，避免专营单位以设施老旧为由拒收。

移交的意义在于终结物业服务企业代管代维、水电总表分摊加价的老问题，专营单位须向最终用户收费（第六十八条）。

违反本条的处罚见第一百一十条第一项（建设单位）、第一百二十条（专营单位拒收）。

第六十八条、第一百一十条、第一百二十条；

《物业管理条例》第五十一条。

旧条例未规定专营设施移交时限与专营单位的强制接收义务，"抄表到户、管理到户"长期难以落实；

本条为二〇一九年修订新增。

本条例所称业主，是指物业管理区域不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人。

除前款规定外，符合下列条件之一的，可以认定为业主：

（一）尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；

（二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（三）因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（五）其他符合法律、法规规定的单位或者个人。

本条是关于业主身份认定标准的规定。

深圳流动人口多、二手房交易活跃、房屋出租率高，若严格以登记为唯一标准，大量实际权利人将被排除在业主大会之外。

本条采取"登记为主、事实物权为补充"的认定模式，与最高人民法院建筑物区分所有权司法解释的思路一致。

第一类是登记所有权人，以不动产权属证书或登记簿记载为准，登记簿效力优先。

第二至五类为非登记型业主：基于买卖等法律行为合法占有的买受人（最常见于交房未办证、二手房未过户情形）、生效法律文书取得人、继承受遗赠人、合法建造人。

认定后的业主享有第十五条权利并履行第十六条义务，包括选举权和被选举权。

单位业主可以参选，但须授权自然人代表（第三十五条）。

承租人不是业主，其参与权体现为第四十八条列席业委会会议。

不能把物业使用人（承租人）当作业主；

也不能把"尚未办理过户登记的买受人"一律排除，只要基于转移所有权的法律行为已合法占有即可认定为业主并行使表决权。

第十五条、第十六条（权利义务）、第十八条（投票权数）、第三十五条（候选人资格）；

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条；

《民法典》第二百二十九条至第二百三十一条。

一九九四年条例将业主界定为"住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人"；

本条细化为登记标准加五种补充情形，扩大了业主自治的参与基础。

业主依法享有下列权利：

（一）参加业主大会会议，发表意见，行使投票权；

（二）选举业主委员会、业主监事会或者监事，并依法依规享有被选举权；

（三）监督业主委员会、业主监事会或者监事的工作和物业服务企业履行物业服务合同的情况；

（四）对共有物业和业主共有资金使用管理的知情权和监督权；

（五）就制订或者修改物业管理区域管理规约（以下简称管理规约）、业主大会议事规则、物业服务合同及其他物业管理事项提出意见和建议；

（六）法律、法规规定的其他权利。

本条是关于业主权利的列举性规定。

六项权利中，第四项对共有物业和共有资金使用管理的知情权、监督权是二〇一九年修订强化的重点，对应第七十三条按季度公示、第四十六条业委会定期公示等义务；

知情权受侵害的，可依第九十九条请求监督检查或依第四十七条请求撤销相关决定。

被选举权受第三十五条资格条件限制。

业主、物业使用人应当依法履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则以及物业管理区域物业使用、公共秩序和环境卫生等方面的规章制度；

（二）执行业主大会、业主委员会依法作出的决定；

（三）按时缴纳物业管理费、物业专项维修资金；

（四）配合物业服务企业或者其他管理人实施物业管理；

（五）法律、法规以及管理规约规定的其他义务。

本条是关于业主和物业使用人义务的规定。

义务主体包括物业使用人，管理规约对使用人有约束力。

缴费义务对应第七十三条拖欠情况公示和第四十一条业委会催交职责；

执行业主大会决定的义务以决定"依法作出"为前提，违法决定不受本条保护。

管理规约应当包括下列内容：

（一）共有物业的使用和维护规则；

（二）合理使用物业专有部分的权利和义务；

（三）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务；

（四）物业管理区域相关费用的分摊规则；

（五）违反管理规约应当承担的责任。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的具体职责和会议规则以及依法应当由业主大会议事规则规定的其他事项作出规定。

业主、物业使用人违反管理规约的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻；不听劝阻的，业主委员会或者物业服务企业可以将相关情况予以公示。

本条是关于管理规约和业主大会议事规则内容及其执行机制的规定。

管理规约是物业管理区域的"自治宪法"，五项法定内容中费用分摊规则和违约责任是执行核心。

对违约行为只能"劝阻＋公示"，公示（依第一百二十三条含义须在显著位置张贴并在信息平台发布不少于十日）本身构成社区信用约束，不得采取断水断电、限制通行等私力强制手段。

第二十五条（规约由业主大会制定）、第一百二十三条（公示的定义）；

《民法典》第二百八十六条。

业主投票权数、业主人数和业主总人数按照下列方法确定：

（一）业主投票权数按照业主专有部分建筑面积计算，每平方米计算为一票，不足一平方米的按照四舍五入计算；

（二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付，或者同一业主拥有两个以上专有部分的，均按照一人计算；

（三）业主总人数，按照本款第二项业主人数的总和计算。

一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，所代表的业主人数为一人。

业主可以自行投票，也可以委托他人投票。委托他人投票的，应当出具书面委托书，载明委托事项和投票权数。一个受托人最多可以接受三名业主的委托进行投票。

本条是关于投票权数、业主人数计算规则和委托投票的规定。

建筑面积计票、专有部分计人头是通行的"双轨"计算法。

要点：未售未交付的建设单位物业按一人计，防止建设单位操纵表决；

同一业主多套物业按一人计，防止大户垄断。

委托投票设三名上限并须书面委托，目的在于防范"收票"操纵。

共同所有权人推选一人行使表决权。

本条是审核业主大会决议效力的基础工具，筹备组确认并公示的业主名单、总投票权数（第二十二条第一项）即以本条为依据。

第十九条（筹备启动）、第二十二条（确认公示业主名单）、第二十九条（记名投票）、第三十条（决议比例）；

《民法典》第二百七十八条。

新建物业管理区域物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之二十以上或者首套物业出售并交付使用满一年之日起十五日内，建设单位应当书面报告物业所在地街道办事处，并提供物业出售和物业交付资料、物业测绘文件、已筹集的物业专项维修资金清册等相关资料。

物业管理区域占业主总人数百分之二十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名，可以向街道办事处书面要求成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。

街道办事处应当在收到本条第一款规定的书面报告或者本条第二款规定的书面要求后一个月内成立筹备组，也可以根据物业管理区域实际情况主动组织成立筹备组。

本条是关于首次业主大会会议筹备启动条件的规定。

二〇〇七年条例将筹备启动权交给建设单位报告和业主申请，但未规定报告义务的强制性与街道办事处的组织时限，导致大量小区长期无法启动筹备。

二〇〇七年后深圳业委会成立率长期偏低，业主联名门槛过高是主要原因之一。

本条将业主联名要求成立筹备组的门槛从原来的占总人数百分之五十（依旧条例业主大会成立须百分之二十以上业主提议召开首次会议并须更高比例决议）降至百分之二十，并赋权街道主动组织。

启动路径有三条：建设单位报告（强制义务，触发时限为出售交付面积达百分之二十或首套出售交付满一年后十五日内，违反者依第一百一十一条第二项处罚）、百分之二十以上业主或投票权数联名要求、街道办事处主动组织。

街道办事处收到报告或书面要求后一个月内成立筹备组是硬性时限。

三路径并行不悖，避免相互牵制。

不能认为业主申请筹备须以建设单位先履行为前提；

任一路径满足即应启动。

也不能把百分之二十理解为"参加投票"门槛，它是联名要求成立筹备组的门槛。

第二十条（筹备组组成）、第二十一条（筹备时限）、第一百一十一条（建设单位未报告的处罚）；

《物业管理条例》第八条至第十条。

旧条例未规定建设单位报告义务的罚则和街道办事处的成立时限；

联名门槛由实践中的高比例降为百分之二十，为二〇一九年修订"降低业委会成立门槛"的标志性条款。

筹备组由街道办事处、社区党委或者物业管理区域基层党组织、辖区公安派出所、社区居民委员会、建设单位派员和业主代表组成。

建设单位未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立。

物业服务企业应当协助筹备组开展筹备工作。

筹备组由七至十名成员组成，其中街道办事处代表一名、社区党委或者物业管理区域基层党组织代表一名、业主代表三至五名、辖区公安派出所代表一名、社区居民委员会代表一名、建设单位代表一名，筹备组组长由街道办事处代表担任。

筹备组中的业主代表由街道办事处在民主推荐的基础上从遵纪守法、热心公益的业主中确定并公示，业主代表资格应当符合本条例有关业主委员会委员候选人资格的规定。

筹备组业主代表不得担任首届业主委员会委员。

本条是关于筹备组组成、议事规则和业主代表资格的规定。

筹备组被建设单位或物业企业操控、业主代表暗箱产生，是首次业主大会筹备失灵的常见原因。

本条以"多方参与＋街道主导＋公示＋回避"的组合作业防止失灵。

要点：一是组成七至十人，街道代表任组长并掌握决定权（分歧时由组长决定，第二十二条第二款），通知公告须加盖街道公章；

二是业主代表三至五名须经民主推荐、公示，资格参照委员候选人条件（第三十五条），未依规确定的业主代表不具合法性；

三是回避规则——筹备组业主代表不得担任首届业委会委员，防止筹备组自定候选人、自选自任；

四是建设单位缺席不影响成立，堵住"以不参加拖延筹备"的漏洞；

五是物业服务企业仅有协助义务。

业主代表不担任首届委员的回避规则在立法中有不同意见：支持者认为可避免筹备组垄断选举；

质疑者认为熟悉筹备事务者反而被排除，且筹备结束后业主代表与筹备组缺乏约束手段。

条例最终采取回避规则并辅以公示和街道审批把关。

不能把筹备组理解为业主自治组织，它是街道办事处组织的行政性筹备机构；

筹备组决定不服的，救济渠道是向街道办事处和区住建部门反映，而非提起业主大会决议撤销之诉。

第十九条（成立）、第二十一条（时限）、第二十二条（职责）、第三十五条（候选人资格）、第五十三条（筹备组指导承接查验）；

《物业管理条例》第十六条。

旧条例未规定筹备组的法定构成、人数结构和回避规则；

本条为二〇一九年修订新增，是"政府适度介入筹备"思路的集中体现。

筹备组应当自成立之日起一个月内组织召开首次筹备工作会议。

筹备组应当自首次筹备工作会议召开之日起六个月内组织召开首次业主大会会议。

首次筹备工作会议召开之日起六个月内无法召开首次业主大会会议或者首次业主大会会议未能选举产生业主委员会的，经街道办事处批准，可以延长三个月。

筹备组自物业承接查验工作结束后，自行解散。

本条是关于筹备工作时限的规定。

三段时限：一个月内首次筹备会议、六个月内召开首次业主大会、经街道批准可延长三个月，最长九个月。

筹备组于承接查验结束后解散，故首次大会选举产生的业委会将主导承接查验（第五十三条），形成"筹备—选举—查验"的衔接。

筹备组负责下列筹备工作：

（一）确认并公示业主名单、业主人数和总投票权数；

（二）确定首次业主大会会议召开时间、地点、方式和议题；

（三）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；

（四）确定首次业主大会会议表决规则；

（五）确定业主委员会委员、候补委员候选人产生办法和名单；

（六）制定首届业主委员会选举办法；

（七）首次业主大会会议的其他准备工作。

筹备组成员就筹备工作意见不一致的，由筹备组组长作出决定。

筹备组发布的通知或者公告，应当加盖街道办事处公章。

本条第一款所列事项应当在首次业主大会会议召开十五日前予以公示。业主对公示内容有异议的，筹备组应当在首次业主大会会议召开之前研究处理并作出答复。

本条是关于筹备组职责、议事决定规则与公示要求的规定。

七项职责涵盖首次大会全部准备事项，其中确认公示业主名单和总投票权数是表决有效性的前提。

组长决定制与公章制度（加盖街道公章）确保筹备行为的公信力；

异议答复义务使公示具有实质监督功能。

未按期公示、未答复异议的，业主可向街道办事处反映，影响首次大会决议效力的认定。

物业管理区域全体业主组成业主大会。

一个物业管理区域依法成立一个业主大会，并选举产生业主委员会。

业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。

物业管理区域业主不足十人，经全体业主一致同意并作出书面决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

本条是关于业主大会的组成与行使职权方式的规定。

一个区域一个业主大会，与区域划分制度（第八条）对应。

第四款为超小规模区域设灵活通道：业主不足十人且全体一致书面决定，可由全体业主共同行使大会和业委会职责，但仍须履行共有资金、维修资金等法定管理义务。

首次业主大会会议召开并选举产生业主委员会之日起十五日内，由业主委员会向物业所在地区住房和建设部门办理业主大会备案。

区住房和建设部门受理备案材料后，经审查符合条件的，应当在十个工作日内颁发备案通知书并发放统一社会信用代码证书。

业主大会取得备案通知书后，由业主委员会依法申请刻制业主大会、业主委员会相关印章。

本条是关于业主大会备案与统一社会信用代码证书发放的规定。

业主大会长期面临"无法律人格"困境：不能开户、不能签合同、不能诉讼。

深圳经国家住建部门认可，在全国率先由区住建部门向备案的业主大会发放统一社会信用代码证书，使业主大会取得准法人身份，可以开设银行账户、持有资金、承担相应民事活动，被称为"给业主大会发身份证"。

备案的性质是形式审查式的身份登记：十五日内申请、十个工作日内颁证，逾期不办的属失职。

取得证书后的直接法律效果：一是凭证书到数据共享银行开设业主共有资金基本账户（第七十二条）；

二是刻制业主大会、业委会印章；

三是以业主大会名义签订物业服务合同、管理共有资金、从事诉讼活动。

备案不是对业委会选举的行政审批，区住建部门不得以实体审查为由拒绝备案。

业主大会领证后的主体性质（非法人组织抑或其他）在理论上仍有争议，登记为统一的"社会信用代码"并不当然等同《民法典》规定的非法人组织。

深圳实践中人民法院一般认可备案业主大会的诉讼主体地位，业主大会以自己名义起诉追缴物业费、主张共有收益的案件已有多起获支持。

备案≠审批成立。

业主大会自依法召开首次会议并选举产生业委会即告成立，备案是对外公示身份的程序；

把备案理解为成立要件会架空首次大会的效力。

第七十二条（基本账户）、第三十三条（业委会组成）、第四十四条（换届备案）；

《物业管理条例》第十九条（业主大会、业委会职责）；

《民法典》第一百零二条。

旧条例仅有业委会备案且无证书发放；

统一社会信用代码证书制度为深圳首创，系二〇一九年修订最具制度意义的成果之一，并已被后续多地立法借鉴。

除本条例另有规定外，下列事项由业主大会会议作出决定：

（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举或者更换业主委员会委员、选举业主委员会候补委员；

（三）审议业主大会年度计划和预算方案；

（四）审议业主委员会工作报告；

（五）制定共有物业和业主共有资金使用与管理办法；

（六）选聘、续聘、解聘物业服务企业；

（七）筹集、管理和使用物业专项维修资金；

（八）申请改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有物业用途；

（九）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案，确定需要由全体业主公摊费用的收取标准；

（十）决定物业管理区域其他有关事项。

前款第一至八项所列事项不得授权业主委员会决定。

管理规约和业主大会议事规则应当自通过之日起三日内予以公示，并由业主委员会保管。

本条是关于业主大会职权范围与禁止授权事项的规定。

业委会越权代行大会职权、擅自签订或修改物业服务合同是纠纷高发源头。

本条在列举十项职权的基础上首创"负面授权清单"，第一至八项（关系业主根本财产权益的事项）绝对禁止授权业委会决定。

适用要点：一是十项职权均须以业主大会会议（含电子投票）形式决定；

二是第一至八项为不可授权事项，业委会即使获得概括授权（如"授权业委会全权处理物业事务"）签订物业服务合同、决定使用维修资金，均属越权，相关合同与决定效力存疑，业委会人员擅自签约还构成第三十八条禁止行为；

三是第九、十项可以授权但应通过议事规则明确授权范围；

四是"除本条例另有规定外"的除外，指第九十七条部分共有部分维修可由该部分业主表决等情形。

把"审议年度预算"等四项与不可授权八项混同；

第九项"确定收费方案"属于可以授权事项，但变更管理费标准涉及第七十条共有资金的仍应慎重，涉及全体业主公摊费用的收取标准的确定权在大会。

第二十六条（会议形式）、第三十八条（禁止越权签约）、第四十七条（决定撤销）、第七十一条（共有资金支出）、第九十七条（部分共有表决）；

《民法典》第二百七十八条。

旧条例未区分可授权与不可授权事项；

"负面清单"式的禁止授权规则为二〇一九年修订新增。

业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会召集，或者由物业所在地街道办事处依法召集。

业主大会会议召集人应当于会议召开十五日前将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等予以公示。

业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决。

业主大会会议可以采用书面形式或者通过互联网方式召开。

业主大会会议采用互联网方式表决的，应当通过市住房和建设部门建立的电子投票系统进行。

本条是关于业主大会会议召集、公示议题与电子投票的规定。

深圳业主大会长期受"双过半到场难"困扰，纸质上门收票又存在代签、造假等信任危机。

二〇一九年修订确立互联网表决合法性并指定全市统一电子投票系统为唯一合法载体，配套《深圳市物业管理电子投票规则》于二〇二〇年九月一日施行。

适用要点：一是召集主体为业委会，业委会不召集的由街道办事处责令或组织召集（第二十八条）；

二是十五日前公示议题，"议题外事项不得表决"是程序刚性规则，决议可能因超范围表决被撤销（第四十七条、《民法典》第二百八十条）；

三是互联网表决只能使用市住建部门建立的统一电子投票系统，微信接龙、自建小程序等不具法定效力；

四是电子投票与书面投票效力相同，系统自动计票并在信息平台公示决议结果，数据依法保存，任何单位和个人不得泄露、篡改业主信息和投票信息。

电子投票的实践争议集中于两点。

一是数据真实性与业主隐私：规则以人脸识别加手机号双重验证业主身份，人脸信息收集的合法性受到质疑，规则为此保留了在线提交照片验证与现场核验的替代方式；

二是"默认从众"功能争议：二〇二四年福田区某小区业主大会中，业主反映电子投票系统"默认从众"选项（未明确表态时跟随多数）损害真实意思表示，主管机关答复认为该选项系业主自主选择的功能设置，行政机关无权径行撤销决议，业主应通过《民法典》第二百八十条诉讼救济。

该争议暴露出系统功能设置与表决真实性之间的张力，实践中召集人应当就"默认从众"的含义向业主充分说明。

一是认为电子投票结果可以不经公示直接生效，实际须在信息平台公示决议结果；

二是认为书面投票数据无需录入系统，按规则书面投票应当补录进系统统一计票。

第二十七条（临时会议提议）、第二十八条（街道组织召集）、第二十九条（记名投票）、第三十条（决议比例）、《深圳市物业管理电子投票规则》；

《民法典》第二百七十八条、第二百八十条。

旧条例仅规定书面与现场两种形式，无电子投票。

电子投票制度为深圳首创，并进入后续国家层面政策文件推广。

业主大会定期会议每年至少召开一次。

经业主总人数百分之二十以上业主或者持投票权数百分之二十以上业主提议，或者有业主大会议事规则规定的其他情形时，业主委员会应当召集业主大会临时会议。

召开住宅物业的业主大会会议，应当提前三个工作日书面告知物业所在地社区居民委员会。

社区居民委员会应当派员列席会议或者了解会议情况。

业主大会未能及时召开，或者会议未能形成相关决议决定，以及业主就会议议题内容存在重大意见分歧的，业主委员会应当及时向社区党委报告。

本条是关于业主大会定期会议、临时会议的召集条件与报告义务的规定。

定期会议每年至少一次；

百分之二十业主或投票权数提议即触发临时会议召集义务，业委会拒不召集的按第二十八条处理。

住宅物业会议须提前三个工作日书面告知居委会并接受列席，是基层自治组织参与监督的法定渠道；

重大分歧报告社区党委对应第五条党建引领。

第二十八条（责令召集）、第五条（社区党委领导）。

业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处责令限期召集；逾期仍未召集的，由物业所在地街道办事处组织召集。

本条是关于业主大会会议召集僵局的行政化解机制的规定。

两级递进：先责令限期召集，逾期仍不召集的由街道办事处直接组织召集。

街道办事处组织召集时依第二十六条公示程序进行，其组织召集的会议决议效力与业委会召集的相同。

本条是破解业委会"瘫痪"状态的关键制度，逾期不召集的还可依第一百零七条第一项处罚。

第二十六条、第四十条（职务中止）、第一百零七条。

业主大会会议表决采用记名投票的方式进行。

一个专有部分拥有一个表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明该专有部分的投票权数。

本条是关于记名投票规则的规定。

记名投票使表决可追溯、可核查，是处理决议撤销之诉中证据认定的重要制度；

一个专有部分一票并标注投票权数，与第十八条双轨计算法配套。

电子投票系统自然满足记名要求。

业主大会会议参会业主人数和参会业主所持投票权数符合法律规定比例的，业主大会会议方为有效。

业主大会会议作出决定，应当符合法律规定的参会业主人数比例和参会业主所持投票权数比例。

本条是关于业主大会会议效力与决议生效比例的规定。

二〇〇七年条例自定"双过半参会、双过半通过（重大事项三分之二）"标准。

修订时《民法典》物权编即将施行并统一调降表决门槛，为避免地方立法与民事基本法冲突，本条采取转引式规定"符合法律规定比例"，不另设具体数字。

施行后的比例标准直接适用《民法典》第二百七十八条：一般决定须经参与表决专有部分面积过半数且人数过半数的业主同意；

筹集使用维修资金、改建重建、改变共有用途等重大事项须经参与表决专有部分面积四分之三以上且人数四分之三以上的业主同意；

参会门槛为专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

审查决议效力时按"参与比例＋同意比例"双要素核对。

一是误以为条例未规定比例就是无比例要求；

二是沿用二〇〇七年条例"双过半"旧标准审查现行决议；

三是忽略《民法典》第二百七十八条第一款关于参与表决的"三分之二"门槛，直接以同意比例判断决议效力。

第十八条（计算方法）、第二十五条（职权事项）、第九十七条（部分共有表决）；

《民法典》第二百七十八条。

由条例自定比例改为转引民法典，是技术性但影响重大的修改；

表决门槛相对旧条例的"双过半"总体下降，与国家立法保持一致。

业主大会会议依法作出的决定，对本物业管理区域全体业主、物业使用人具有约束力。

业主大会会议召集人应当自业主大会会议作出决定之日起三日内将决定予以公示。

本条是关于业主大会决定约束力与公示的规定。

决定对全体业主和物业使用人（含承租人）有约束力，个别业主以未参会、反对为由拒不执行的不影响效力。

三日内公示（公示含义见第一百二十三条，张贴加信息平台发布不少于十日）是决定的生效程序要件，未公示的决定难以对善意第三人发生对抗效力。

业主大会可以设立业主监事会或者监事，监督业主委员会的工作。

具体办法由市住房和建设部门另行制定。

本条是关于业主监事会或者监事制度的规定。

监事会或监事为任意设立机关，专司监督业委会，与第七十四条共有资金季度核查职责配套。

监事参照适用第三十五条资格条件与第三十八条禁止行为，其职务终止、中止参照第三十九条、第四十条执行。

业主委员会由五至十七名委员组成，组成人数为单数，具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定。

候补委员人数按照不超过委员人数确定。

候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。

业主委员会设主任一名，由业主委员会从委员中选举产生。

鼓励和支持符合条件的物业管理区域中国共产党基层组织委员会委员通过规定程序担任业主委员会委员。

业主委员会可以聘请执行秘书和财务人员，负责处理业主委员会日常事务和财务工作。

执行秘书、财务人员的工作职责及薪酬标准由业主大会确定。

业主委员会应当向全体业主公开业主委员会主任、委员、执行秘书的联系方式。

本条是关于业主委员会组成、候补委员与办事人员的规定。

实践中业委会因委员辞职、资格终止而不足法定人数陷入瘫痪，被迫整体重选，成本极高。

本条首创候补委员递补机制（第四十一条），并以执行秘书、财务人员专职化提升业委会履职能力。

要点：一是五至十七人单数，实际人数由该区域确定（经业主大会决定写入议事规则）；

二是候补委员与委员同票同程序选举，列席不表决，递补时依得票顺序；

三是执行秘书和财务人员的职责与薪酬由业主大会确定、薪酬从共有资金列支（第七十一条第二项）；

四是联系方式公开是第六十一条公示制度的组成部分；

五是鼓励基层党委会委员依程序兼任委员，落实党建引领。

候补委员不是"编外委员"，其当选须经过与委员相同的完整选举程序；

不能由业委会自行指定候补委员。

第三十六条（候选人）、第三十七条（两轮选举）、第四十一条（递补）、第七十一条（津贴与聘用费用）；

《物业管理条例》第十五条。

旧条例未设候补委员、执行秘书与财务人员制度；

委员人数上限首次明确，递补机制为二〇一九年修订新增。

业主委员会是业主大会的执行机构，接受业主大会、业主监事会或者监事以及业主的监督。

业主委员会履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，向业主大会报告工作；

（二）编制业主大会年度预算、决算方案；

（三）拟订共有物业、业主共有资金使用与管理办法；

（四）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；

（五）拟订物业服务内容、标准以及收费方案或者需要由全体业主公摊费用的收取标准；

（六）制定档案和印章管理制度，制作和保管会议记录、共有物业档案、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件及印鉴，并建立相关档案；

（七）督促业主、物业使用人遵守管理规约，催缴拖欠的物业管理费、物业专项维修资金；

（八）调解物业管理纠纷；

（九）法律、法规规定或者业主大会授予的其他职责。

本条是关于业主委员会法律地位与职责的规定。

业委会定位为执行机构，九项职责以"拟订、编制、组织"为主，决定权在业主大会。

第六项档案印章管理制度与第四十四条换届移交衔接；

第七项催缴职责不改变业主大会或物业服务企业依据合同主张债权的地位。

业委会不作为的，按第四十条中止职务或由街道办事处处理。

业主委员会委员、候补委员应当为本物业管理区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职；

（三）书面承诺积极、及时、全面履行工作职责。

有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员、候补委员：

（一）因故意犯罪被判处刑罚，执行期满未逾五年；

（二）候选人报名日期截止前三年内，因物业管理相关违法行为受到行政处罚；

（三）因违法违纪等原因被国家机关、企业事业单位开除公职或者辞退；

（四）有较为严重的个人不良信用记录或者严重违反社会公德造成恶劣影响；

（五）法律、法规规定其他不宜担任业主委员会委员、候补委员的情形。

本条是关于业主委员会委员、候补委员任职资格与负面清单的规定。

深圳早期曾出现涉黑人员通过业委会操控小区公共资源、物业企业安排员工参选业委会自导自演等问题。

本条首创正向资格加负面清单的双向资格审查制度。

适用要点：一是身份要件限于本区域自然人业主或单位业主授权代表，单位业主参选以授权为前提；

二是利益回避——本人、配偶及直系亲属未在本区域物业服务企业任职，违反的依第四十条中止职务；

三是五种禁任情形中，"三年内因物业管理相关违法行为受行政处罚"针对的是业委会乱象溯源，"个人不良信用记录"以较为严重为限，认定应审慎并允许当事人申辩。

资格审放在筹备组（第三十六条）和换届小组，有异议的可向街道办事处、区住建部门反映。

"较为严重的个人不良信用记录"的认定标准模糊，何为严重、何类记录（征信、行政、司法）均未明确，实务中曾有以小额欠费、普通交通违法为由排斥候选人参选的情形。

通行解释是限于与履职诚信直接相关的较重失信记录，不应作扩大适用。

不能以年龄、学历、职业等法规未列因素自行增设门槛；

也不能把"直系亲属任职回避"扩大到亲戚在物业企业任职的一般情形。

第二十条（筹备组业主代表参照）、第三十六条（资格审查）、第三十九条（职务终止）、第四十条（职务中止）；

《物业管理条例》第十六条。

旧条例无资格条件与负面清单规定；

本条为二〇一九年修订新增，与禁止行为、职务中止制度共同构成对业委会的完整监管链条。

业主委员会委员、候补委员候选人由筹备组进行资格审查与确定。

十名以上业主联名可以向筹备组推荐候选人，物业所在地社区党委也可以向筹备组推荐候选人。

同一业主只能推荐一名候选人。

筹备组在确定候选人名单之前应当征得物业所在地社区党委同意。

筹备组确定业主委员会委员、候补委员候选人名单后，应当予以公示。

业主委员会委员实行差额选举，差额比例不得低于百分之二十。

本条是关于候选人产生机制与差额选举的规定。

候选人来源为业主联名（十人以上、每人限推一人）与社区党委推荐，资格审查与名单确定权在筹备组，确定前须征得社区党委同意并公示。

差额选举不低于百分之二十的强制要求防止等额选举沦为形式。

筹备组确定的名单有异议的，参照第二十二条第四款异议处理程序。

第二十条、第二十二条、第三十五条；

与党建引领制度的衔接见第五条。

业主委员会委员、候补委员的首轮选举应当获得参会业主所持投票权数过半数和参会业主人数过半数同意。

如果首轮选举未能足额选出委员、候补委员的，则按照不少于尚未选出的委员、候补委员名额的百分之一百二十从尚未当选的候选人中依照首轮选举的得票顺序确定第二轮选举的候选人。

第二轮选举的候选人按照该轮选举的得票顺序当选。

得票顺序按照所得投票权数占参会业主总投票权数的比例，与所得投票人数占参会业主人数的比例之和的大小确定，两者之和相等的，所得投票权数较多者排名靠前，所得投票权数相等的，抽签确定排名顺序。

本条是关于业委会委员两轮选举机制的规定。

深圳流动人口多、出租率高，"双过半"当选门槛在一些小区长期无法满足，业委会成立率低。

修订草案曾广泛讨论降低门槛的路径，最终确立"首轮双过半＋第二轮得票顺序当选"的两轮制：首轮维持双过半保证正当性，第二轮以相对多数兜底保证成立。

适用要点：一是首轮双过半（参会投票权数过半且参会人数过半同意）者直接当选；

二是未能足额选出时，按未选出名额的百分之一百二十确定第二轮候选人（如尚缺五名则至少六名入围），按得票顺序当选，无须再获双过半；

三是得票顺序按投票权数比例与人数比例之和排位，平票时先比投票权数、再抽签；

四是第二轮当选者资格与首轮当选者完全相同。

第二轮选举使业委会成立摆脱"双过半死锁"，是条例提高业委会成立率的核心设计。

第二轮放弃双过半是否降低业主组织民意正当性存在争议。

支持者认为，参与表决已满足民法典门槛，得票顺序当选体现多数参与的相对民主；

质疑者担心低票当选者代表性不足。

条例以差额选举、公示和资格条件制度平衡该风险。

一是误以为第二轮也须双过半；

二是误把"得票顺序"理解为绝对票数排名，实为比例之和排位；

三是忽略第二轮候选人须从未当选者中按百分之一百二十规则产生，不得自行缩减或扩充。

第十八条（投票权数计算）、第三十条（会议效力比例）、第三十六条（差额选举）、《民法典》第二百七十八条。

旧条例规定与会双过半当选，未设第二轮机制，是深圳"业委会成立难"的制度成因之一；

两轮选举制为二〇一九年修订首创。

业主委员会委员、候补委员、监事、执行秘书和财务人员不得有下列行为：

（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者拒不执行业主大会决定；

（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料，或者擅自使用业主大会、业主委员会印章；

（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务企业签订、修改物业服务合同；

（四）侵占、挪用业主共有资金，将业主共有资金借贷给他人或者以业主共有资金为他人提供担保；

（五）收受物业服务企业或者与其履行职务有利害关系的单位或者个人提供的红包礼金、减免收费、停车便利等利益；

（六）违规泄露业主信息；

（七）与本业主大会订立合同或者进行交易；

（八）为在本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业；

（九）拒不执行街道办事处、相关主管部门关于本物业管理区域的整改要求或者人民法院有关裁判；

（十）侵害业主合法权益的其他行为。

本条是关于业主委员会人员禁止行为清单的规定。

业委会权力集中而传统监管乏力，个别人员以印鉴、账户、信息谋私，甚至与物业企业利益输送。

本条以十项禁止行为划定红线，并配套第一百零九条直接行政处罚（警告并处一万元以上三万元以下罚款、没收违法所得），使对业委会人员的监管"有法可罚"。

适用要点：一是义务主体覆盖委员、候补委员、监事、执行秘书和财务人员五类人员；

二是第三项与第二十五条不可授权清单呼应，越权签约既构成禁止行为又影响合同效力；

三是第四项、第五项为财产性红线，侵占挪用同时触发第一百零八条、第一百零九条处罚及刑事责任（第一百二十二条）；

五是第九项把拒不执行行政整改要求和司法裁判纳入禁止行为，实现行政、司法与自治监管的联动。

发现禁止行为的，由区住建部门依第一百零九条处罚，并依第三十九条第四项导致职务终止。

注意与物业服务企业禁止行为（第六十二条）区分：两者行为主体不同、罚则不同；

业委会人员收受"停车便利"等非现金利益同样构成第五项禁止行为。

第二十五条（禁止授权）、第三十九条（职务终止）、第七十一条（共有资金使用限制）、第一百零八条、第一百零九条（罚则）、《民法典》第二百八十条。

旧条例无业委会人员禁止行为与处罚条款，监管只能依赖民事追责；

本条及罚则为二〇一九年修订新增，属全国地方立法中较完整的业委会人员行为规范。

除任期届满外，业主委员会委员、候补委员有下列情形之一时，其职务自行终止，由业主委员会公示，并向业主大会报告：

（一）不再是本物业管理区域的业主；

（二）丧失民事行为能力；

（三）因犯罪被判处刑罚；

（四）存在本条例第三十八条所列禁止行为且受到行政处罚；

（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职之日起一个月后。

本条是关于业委会委员职务自行终止的规定。

五种情形当然终止，无须决议。

辞职采书面形式并经一个月缓冲期，防止以辞职规避责任审查；

因禁止行为受行政处罚而终止的，公示终止名单是业委会义务（第一百零七条第二项），不公示的处罚业委会。

终止后按第四十一条由候补委员递补。

业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的，由业主委员会决定中止其职务并予以公示，提请下次业主大会会议决定终止或者恢复其职务：

（一）不履行业主义务、不遵守管理规约，经劝阻后拒不改正；

（二）一年内两次无故缺席或者一年内五次请假缺席业主委员会会议；

（三）本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职；

（四）因违法违纪接受调查且被采取相应强制措施；

（五）其他不适宜担任业主委员会委员、候补委员的情形。

业主委员会未依照前款规定作出中止职务决定的，由街道办事处责令限期作出；逾期未作出的，由街道办事处作出中止相应人员职务的决定并予以公示。

中止业主委员会委员、候补委员职务时，应当允许该委员、候补委员提出申辩并记录归档。

本条是关于业委会委员职务中止程序的规定。

中止与终止衔接：中止由业委会决定并公示，最终去留由业主大会决定。

业委会不作为的，街道办事处责令限期作出、逾期直接作出中止决定，是行政权介入自治组织的明确授权。

申辩权与记录归档保障程序正当。

中止期间委员暂不行使表决权，递补规则不因此启动。

第三十五条（资格）、第四十一条（递补）、第一百二十一条（行政失职追责）。

业主委员会委员职务终止后，由业主委员会从候补委员中按照得票顺序依次递补为委员并予以公示，在公示结束之日起十五日内向区住房和建设部门备案。

全部候补委员递补为委员后，业主委员会委员人数低于原有人数百分之五十的，应当告知街道办事处，依照本条例关于业主委员会换届选举的规定重新选举业主委员会。

本条是关于候补委员递补与重新选举触发条件的规定。

递补按候补委员得票顺序自动进行，递补后十五日内备案。

递补穷尽后委员人数低于原有人数百分之五十的，不再递补而进入重新选举程序并告知街道办事处，防止业委会在代表性严重不足的情况下继续运作。

第三十三条（候补委员）、第三十九条、第四十二条（换届）。

业主委员会每届任期五年，委员任期与业主委员会任期相同。

业主委员会任期届满六个月前，街道办事处应当成立由业主代表和街道办事处、社区党委或者物业管理区域基层党组织、辖区公安派出所、社区居民委员会派员组成的业主委员会换届小组（以下简称换届小组）。

换届小组具体组成和工作办法由市住房和建设部门参照本条例有关筹备组的规定制定。

本条是关于业委会任期与换届小组的规定。

任期五年（长于国务院条例指导下的多数城市做法），届满六个月前街道办事处应当成立换届小组，其组成参照筹备组，职责参照筹备组规定（组织换届选举、资格审查等），换届后办理备案并移交物品（第四十四条）。

届满前未成立换届小组的属街道办事处失职。

第二十条、第二十二条、第四十四条；

《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》。

业主委员会委员不领取劳动报酬。

业主大会可以根据业主委员会委员的工作情况，决定给予其适当津贴。

实行业主委员会主任任期和离任经济责任审计，审计事项由业主大会决定，审计费用从业主共有资金中列支。

本条是关于业委会委员薪酬禁止、津贴与经济责任审计的规定。

委员不得领取劳动报酬，津贴须经业主大会决定，防止业委会自定薪酬侵吞共有资金；

主任任期和离任经济责任审计是深圳首创的约束机制，与第七十四条业主提议审计、第四十四条换届移交共同构成财务监督闭环。

第七十一条（津贴列支）、第七十四条（审计）。

业主委员会应当自换届小组成立后三个工作日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交换届小组。

业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，换届小组应当及时提供。

新一届业主委员会选举产生后向区住房和建设部门办理备案。

换届小组应当在完成备案后十个工作日内，将其保管的前款物品移交新一届业主委员会，并自行解散。

业主委员会未按照本条第一款规定移交有关物品的，由街道办事处责令限期移交；拒不移交的，辖区公安机关应当予以协助。

本条是关于业委会换届移交与协助执行的规定。

移交义务的时限（三个工作日）、范围（财务凭证、业主清册、档案、印章及其他财物）明确；

拒不移交由街道办事处责令、公安机关协助，解决了业委会"带走公章账本"的痼疾。

换届小组临时保管期间负有妥善保管和配合使用的双重义务。

第四十二条、第六十六条（物业服务企业移交）、第一百零七条。

物业管理区域分期开发的，可以在分期开发期间成立业主大会，选举产生业主委员会，并为后期开发物业预留业主委员会委员名额。

后期开发物业交付使用后，应当增补业主委员会委员和候补委员，但增补后的业主委员会委员总人数不得超过本条例第三十三条规定的最高人数。

本条是关于分期开发物业业主大会设立与委员增补的规定。

允许分期开发期间先行成立业主大会，兼顾前期业主自治需求与后期业主权益，预留名额和交付后增补机制防止前期业主长期主导；

增补后总数仍受十七人上限约束。

业主可以查阅业主大会、业主委员会、监事会所有会议资料，并有权就物业管理事项向业主委员会、监事会或者监事提出询问，业主委员会、监事会或者监事应当及时予以答复。

业主委员会应当定期将工作情况通报全体业主，并每半年公示业主委员会委员、候补委员、监事缴纳物业专项维修资金、物业管理费、停车费情况以及停车位使用情况。

本条是关于业主查阅权、询问权与业委会定期公示义务的规定。

查阅范围覆盖三类组织的"所有会议资料"，知情权范围广于一般公示。

每半年公示委员本人缴费与车位使用情况，把业委会人员置于业主监督之下，未履行的依第一百零七条第四项处罚。

第七十三条（共有资金公示）、第一百零七条。

业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的规定，且不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定。

业主委员会作出的决定违反法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的规定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的业主委员会委员承担相应的法律责任。

业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销；业主大会、业主委员会作出的决定侵害公共利益的，由街道办事处或者区住房和建设部门责令改正，拒不改正的，由街道办事处或者区住房和建设部门予以撤销。

本条是关于业主组织决定合法性要件、个人责任与撤销机制的规定。

《民法典》第二百八十条仅规定业主的司法撤销权，对侵害公共利益的决议缺乏公权救济。

条例增设行政机关责令改正与撤销权，形成"司法撤销＋行政撤销"双轨。

适用要点：一是合法性三要件——符合法律法规、符合管理规约和议事规则、限于物业管理相关事项；

二是委员个人责任以"签字同意"为归责基础，反对或未签字的委员不担责，倒逼表决留痕（第二十九条记名投票）；

三是业主撤销权针对侵害其合法权益的决定，须在知道或应当知道之日起一年内（参照《民法典》第一百五十二条除斥期间的一般规则）提起诉讼；

四是行政撤销仅限"侵害公共利益"情形，程序为责令改正、拒不改正后撤销，行政机关径行撤销而未责令改正的属程序违法。

二〇二五年福田区"从众票"投诉中行政机关即以"无权径行撤销"答复业主，印证本条适用边界。

行政机关撤销业主大会决定的边界存有争议：一种观点认为集体自治事项应交由司法审查，行政撤销干预自治；

另一种观点认为公共利益受损时司法救济滞后，行政撤销更有效率。

条例采折中方案：以"拒不改正"为前置条件并限定于侵害公共利益。

业主对"侵害他人权益但未侵害自己权益"的决定不能主张撤销，只能请求行政机关处理或由检察机关、街道启动公益路径；

不能把行政撤销扩大适用于一切程序瑕疵决议。

第二十五条、第二十六条（议题外不得表决）、第二十九条（记名投票）、第三十条（比例）；

《民法典》第二百八十条。

旧条例无决定撤销制度；

本条在民法典规则基础上增设委员签字个人责任与行政责令改正、撤销机制，是二〇一九年修订对业主组织监管的强化。

住宅物业管理区域物业出租面积达到一定比例的，应当邀请承租人代表列席业主委员会会议，具体办法由业主大会议事规则确定。

本条是关于承租人代表列席业委会会议的规定。

深圳租赁比例高，承租人虽非业主却是小区实际居住者。

出租比例达到议事规则确定标准的，业委会应当邀请承租人代表列席；

列席仅有陈述与建议功能，无表决权。

物业管理区域依法成立业主大会之前，建设单位应当选聘物业服务企业提供前期物业服务，并按照有关规定拟定临时管理规约。

建设单位选聘物业服务企业提供前期物业服务，应当签订前期物业服务合同，前期物业服务合同期限由建设单位和物业服务企业约定，最长期限不超过二年。

前期物业服务合同期满，尚未成立业主大会，物业服务企业继续按照原合同提供服务的，经物业管理区域占业主总人数百分之五十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之五十以上的业主联名书面提出更换物业服务企业的，可以由街道办事处通过招投标方式选取物业服务企业提供物业服务。

本条是关于前期物业服务合同及其期限、期满未成立业主大会时更换机制的规定。

前期物业"建管不分"导致物业服务企业依附建设单位、服务低质高价且长期盘踞，是业主投诉最集中的领域。

条例首次为前期合同设定二年上限，并给"僵而不退"的前期物业设置退出通道。

适用要点：一是前期合同由建设单位签订，对买受人有约束力，故须作为买卖合同附件（第五十条）；

二是二年期限为最长上限，期满前未成立业主大会的不得自动续期；

三是期满后继续服务形成事实服务的，百分之五十业主或投票权数联名书面提出更换的，由街道办事处组织招投标重新选聘——此为重大制度创新，街道办事处以行政组织程序替代无法成立的业主大会行使选聘权；

四是新旧合同衔接依第五十八条第二款处理。

一是误以为前期合同到期物业服务企业必须立即退出，实际未成立业主大会且无人接替的，原企业按原合同继续服务维持秩序；

二是误把联名更换的门槛当作百分之二十，该条为百分之五十。

第五十条（附件备案）、第五十五条（更换后的退出）、第五十八条（合同衔接）、第一百一十条（附件备案处罚）；

《物业管理条例》第二十一条至第二十五条。

旧条例未限制前期合同期限，也无期满未成立业主大会时的更换机制；

二年上限与街道组织招标重新选聘均为二〇一九年修订新增。

建设单位在办理房地产买卖合同备案时，应当将前期物业服务合同、临时管理规约同时报送备案。

经备案的前期物业服务合同和临时管理规约，应当作为建设单位与物业买受人签订的房地产买卖合同附件。

本条是关于前期物业服务合同与临时管理规约备案并附随买卖合同的规定。

备案加附件双重要求保证买受人在签约前知悉物业服务安排；

未报送备案或未作为附件的依第一百一十条第二项处罚。

临时管理规约依《物业管理条例》第二十二条至第二十三条不得侵害买受人合法权益，其效力至管理规约生效时终止。

提供前期物业服务的企业应当自与建设单位签订前期物业服务合同之日起十日内，在与物业管理信息平台共享相关数据的银行（以下简称数据共享银行）设立用于存储业主共有资金的专门账户，作为业主共有资金共管账户。

业主大会设立业主共有资金基本账户后十五日内，物业服务企业应当将业主共有资金转入业主共有资金基本账户，并撤销业主共有资金共管账户。

提供前期物业服务企业应当接受筹备组、业主大会对业主共有资金收支情况的监督。

本条是关于前期物业阶段业主共有资金共管账户的规定。

前期物业期间公共收益、维修资金等由物业企业收取支配，账目不透明，交接时往往资金去向不明。

条例要求前期物业企业自签约起十日内即在数据共享银行设立共管账户，使资金从一开始就脱离企业自有账户。

适用要点：一是开户义务的起算点为签订前期合同之日起十日内，违反的依第一百一十四条第一项处罚；

二是共管账户存储对象为业主共有资金（第七十条），包括代收的公共收益和物业管理费（第五十二条）；

三是业主大会基本账户（第七十二条）设立后十五日内划转并撤销共管账户，实现账户切换的无缝衔接；

四是前期物业企业负有接受筹备组、业主大会监督的义务，拒不清算划转的构成侵占挪用，可依第一百一十八条处罚。

共管账户并非与企业自有账户并行的"第二套账"，而是共有资金的唯一合规载体；

企业不得以自己名义另开账户归集公共收益。

第五十二条（前期费用归集）、第七十条至第七十三条（共有资金制度）、第一百一十四条、第一百一十八条。

旧条例无前期物业共管账户制度，共有资金监管从业主大会成立后才开始；

本条将监管起点前移至前期合同签订，属深圳首创。

前期物业服务合同期间，住宅物业管理费实行政府指导价。

前期物业管理合同期间的物业管理费和日常收取的专项维修资金由业主承担，共有物业收益属于业主共有，由前期物业服务企业代为收取，并存入业主共有资金共管账户。

物业管理费不足以支付保修责任范围之外的共有物业维修、养护费用时，建设单位应当及时补足。

本条是关于前期物业期间费用标准、资金归集与建设单位补足义务的规定。

住宅前期物业费实行政府指导价，防止建设单位与关联物业企业定高价转嫁；

公共收益归属业主并由企业代收存入共管账户；

保修期外共有物业维修费用超出物业费的差额由建设单位补足——此义务填补了前期阶段业主组织缺位时的资金责任空白。

第五十一条、第九十条（首期维修资金）；

《物业管理条例》第二十五条。

物业承接查验应当自业主大会完成备案之日起三十日内由业主大会与建设单位、物业服务企业共同进行。

提供前期物业服务的企业不得擅自代为承接查验。

筹备组应当对承接查验过程进行指导和协调。

筹备组依照本条例规定，经街道办事处批准延长三个月仍无法召开首次业主大会并选举产生业主委员会的，由筹备组监督指导提供前期物业服务的企业代为承接查验。

物业承接查验前，业主大会、物业服务企业应当与建设单位签订承接查验协议，对承接查验的基本内容、各方权利义务、存在问题的解决方式及其时限、违约责任等事项作出明确约定。

市住房和建设部门应当组织制定物业承接查验规范，明确承接查验具体标准和程序。

本条是关于物业承接查验主体、程序与协议的规定。

传统模式由物业服务企业与建设单位"私下"查验，业主无从参与，遗留问题最终由业主承担。

条例将承接查验改造成业主大会主导、三方参与的公开程序，查验发现的问题以协议固定。

适用要点：一是查验时点为业主大会完成备案之日起三十日内，此时前期物业尚未退出，业主组织已经取得身份，三方共同查验；

二是前期物业企业"不得擅自代为承接查验"，擅自查验或与企业间私下交接的无效，仅在筹备组延长九个月仍无法成立业委会的例外情形下，由筹备组监督指导代为查验；

三是查验协议须载明内容、义务、问题解决方式与时限、违约责任，是后续主张保修、赔偿的依据；

四是查验规范由市住建部门制定。

承接查验费用承担存在博弈：条例第五十四条规定由建设单位承担，建设单位常以"查验属于业主自治活动"抗辩。

立法机关明确查验系移交共有物业的法定义务环节，费用属于移交成本。

承接查验不等于竣工验收，也不替代工程质量保修；

查验不能免除建设单位保修责任，发现的质量问题仍按保修条款处理。

第二十一条（筹备组解散与查验衔接）、第五十四条（费用）、第六十六条（交接移交）、第一百一十一条（拒不查验的处罚）、《物业承接查验办法》（住建部）、第一百二十三条第（五）项（查验定义）。

旧条例无业主主导的承接查验制度；

业主大会主导三方查验、查验协议、查验规范均为二〇一九年修订新增。

物业承接查验的费用由建设单位承担。

业主大会或者筹备组可以聘请专业机构或者技术人员参与承接查验，费用由业主大会或者全体业主承担。

本条是关于承接查验费用承担的规定。

查验基础费用由建设单位承担；

业主一方聘请专业机构参与查验的，费用由业主大会或全体业主承担（可从共有资金列支），保障业主方查验能力对等。

前期物业服务合同期满后，业主共同决定更换物业服务企业的，提供前期物业服务的企业应当在业主委员会要求或者业主共同决定的合理期限内退出物业管理区域，并配合选聘的物业服务企业接管。

本条是关于前期物业服务企业退出义务的规定。

退出义务与第五十六条至第六十六条的交接制度衔接，拒不退出的依第一百一十六条按日二千元处罚并可申请法院强制执行。

"合理期限"的认定应考虑交接查验所需时间，但不得以结算纠纷为由无限拖延。

一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务，但是业主自行管理的除外。

除业主大会决定继续聘用原物业服务企业之外，住宅物业管理区域业主大会选聘物业服务企业应当公开招标。

投标人少于三个的，应当依法重新招标；重新招标后投标人仍少于三个的，经业主大会决定可以协议选聘物业服务企业。

鼓励业主大会通过住房和建设部门建立的招投标平台选聘物业服务企业。

由政府财政性资金支付物业服务费的物业，其管理单位选聘物业服务企业时，相关标准和程序按照政府采购的有关规定执行。

本条是关于一个区域统一管理与住宅物业选聘强制公开招标的规定。

统一管理原则防止区域被切割分包导致责任悬空；

住宅选聘公开招标为原则，协议选聘为例外（两次招标流标并经业主大会决定），续聘原企业无须招标。

使用财政性资金的按政府采购程序。

违反统一管理原则的，结合第六十三条专项委托限制处理。

鼓励使用市级招投标平台，投标人信息与信用记录（第一百条、第一百零一条）可在平台核验。

第六十三条（专项服务转委托）、第六十九条（自行管理）、第一百零一条（信用分类监管）；

《物业管理条例》第二十四条、第四十八条。

旧条例未强制住宅选聘公开招标，也未设统一管理原则的明文；

本条为二〇一九年修订新增，与前期物业二年期限共同压缩"关系物业"空间。

从事物业服务的企业应当具有独立法人资格。

物业服务企业应当在物业管理区域设立独立核算的服务机构。

物业服务企业应当按照法律、法规的规定和物业服务合同的约定履行义务。

鼓励和引导物业服务企业参与基层社会治理，履行综合治理相关责任。

本条是关于物业服务企业主体资格与本地服务机构的规定。

独立法人资格＋独立核算服务机构的要求，便于责任落实与属地监管，防止外地企业注册地与责任地脱节；

未设立独立核算机构的依第一百一十四条第二项处罚。

第四款鼓励参与基层治理，与第五条党建引领、第六十四条安全管理配合衔接。

业主大会选聘物业服务企业提供物业服务，应当签订物业服务合同，约定物业服务内容、物业服务费标准、合同期限等。

本条例实施前签订的物业服务合同，合同期限延续至本条例实施后的，继续按照合同约定执行；合同到期后，按照本条例的相关规定执行。

物业服务内容约定不明的，参照市住房和建设部门发布的物业服务标准执行。

物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起十五日内将物业服务合同副本报物业所在地区住房和建设部门备案。

本条是关于物业服务合同签订、存量合同衔接与备案的规定。

合同内容由业主大会与企业约定，与《民法典》第九百三十七条以下物业服务合同章衔接；

存量合同继续履行至期满，不因条例施行而当然终止，避免大面积合同动荡；

服务内容约定不明按政府发布的标准补充；

十五日内备案义务违反的依第一百一十四条第三项处罚。

备案不改变合同效力，仅为监管信息采集。

第二十五条（选聘决定权）、第四十九条（前期合同）、第六十一条（公示）、《民法典》第九百三十七条至第九百四十条。

物业服务费由业主大会与物业服务企业根据服务内容、服务标准、人力成本、物价水平等因素在物业服务合同中约定，按照一定比例或者数额从物业管理费中提取并支付给物业服务企业。

本条是关于物业服务费定价机制的规定。

确立了"酬金制"式定价思路：物业费由业主大会与企业协商约定，企业报酬按比例或数额从物业管理费（业主预付金，见第一百二十三条第三项定义）中提取，余额属全体业主、纳入共有资金管理。

这使物业费性质从企业营业收入转变为业主共有资金的一部分，是理解第七十条、第七十二条账户制度的前提。

实践中对物业费结余归属长期存在"归企业"与"归业主"之争。

条例通过"物业管理费为预付金＋提取酬金"的定义与制度安排倾向于业主共有，但存量合同若明确约定包干制（结余归企业），依第五十八条第二款按合同继续执行，形成新旧双轨并存的过渡状态。

第六十一条、第七十条、第一百二十三条第三项；

《民法典》第九百四十三条、第九百四十四条。

物业服务实行项目负责人制度。

物业服务企业应当按照物业服务合同约定，指派项目负责人负责物业服务项目的运营和管理。

除物业服务合同另有约定外，项目负责人只能在一个物业服务项目任职。

物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主委员会并予以公示。

本条是关于项目负责人制度的规定。

项目负责人是企业在项目的责任人口，其基本情况须公示（第六十一条第一项）；

原则上一人一项目，防止"挂名负责"；

更换须告知业委会并公示，与信用档案（第一百条）中对项目负责人的记录管理衔接。

物业服务企业应当将下列信息予以公示：

（一）物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；

（二）物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（三）电梯、消防、监控、人民防空等专项设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、应急处置方案等；

（四）上一年度物业服务合同履行以及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；

（五）公共水电费用分摊情况、物业管理费与物业专项维修资金使用情况；

（六）业主进行房屋装饰装修活动的情况。

业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复。

本条是关于物业服务企业信息公示义务的规定。

信息不对称是物业纠纷的根源性因素。

本条以清单式规定六项公示内容，覆盖主体资格、服务内容、收费、特种设备维保、财务收支与装修管理，与第四十六条业委会公示、第七十三条共有资金公示共同织密公示网络。

适用要点：一是六项内容为法定最低清单，公示应按第一百二十三条含义在显著位置张贴并在信息平台发布不少于十日，年度收支、预算等持续性信息应定期更新；

二是第四项要求公开上年度合同履行与项目收支情况、本年度预算，是包干制项目也须履行的义务，改变了包干制"只收钱不报账"的惯例；

三是异议答复义务使公示具有互动性，拒不答复的业主可向街道、区住建部门投诉并结合第九十九条监督检查处理；

未公示第五项的依第一百一十四条第四项处罚。

一是以为公示是"贴一次即可"，定期信息须按周期持续公示；

二是以为包干制可以不公开收支，本条并未区分计费方式一律适用；

三是认为装修情况公示泄露隐私，公示对象限于装修活动事实而非住户个人信息。

第四十六条、第七十三条、第一百一十四条、第一百二十三条第（四）项；

《物业管理条例》第四十条；

《民法典》第九百四十三条。

旧条例无系统公示义务；

六项公示清单及异议答复机制为二〇一九年修订新增。

物业服务企业及其工作人员不得有下列行为：

（一）挪用、侵占业主共有资金；

（二）擅自改变物业管理用房等共有物业用途；

（三）违规泄露业主信息；

（四）其他违反相关规定，损害业主利益的行为。

本条是关于物业服务企业及其工作人员禁止行为的规定。

三项列举加兜底，覆盖资金、资产、信息三类核心利益。

挪用侵占共有资金的依第一百一十八条责令依法追回并处被侵占挪用金额两倍罚款，构成犯罪的追究刑事责任；

擅自改变物业管理用房用途的处五万元以上二十万元以下罚款；

违规泄露业主信息的处一万元以上三万元以下罚款。

业主信息保护与《个人信息保护法》（主席令第九十一号，2021年）衔接，房产信息、身份信息、投票信息均属保护范围。

第十一条（共有物业）、第六十六条（移交）、第一百一十八条（罚则）、第一百二十二条；

《中华人民共和国个人信息保护法》。

物业服务企业可以根据物业服务合同约定，聘请专业机构承担特种设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务。

但是，不得将该物业管理区域全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。

本条是关于专项服务转委托及其限制的规定。

专项分包合法、整体转包禁止，与第五十六条统一管理原则呼应。

整体转委托的，物业服务企业仍须对服务瑕疵承担全部合同责任，不得以分包为由抗辩；

特种设备维保依法还须委托有资质单位（《特种设备安全法》）。

第五十六条；

《中华人民共和国特种设备安全法》。

物业服务企业应当遵守安全生产、公共卫生、治安、消防、防灾管理等有关公共安全法律、法规的规定，制定物业管理区域安全防范应急预案，在相关部门指导下做好物业管理区域的安全管理工作。

安全防范应急预案应当报区住房和建设部门备案，区住房和建设部门应当对安全防范应急预案的制定和实施给予必要的指导。

发生安全事故或者其他突发事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并按照规定向有关行政管理部门或者相关专营单位报告，协助做好相关工作。

本条是关于物业服务企业公共安全管理与应急预案义务的规定。

深圳台风、暴雨频发，小区电梯困人、消防通道堵塞、电动自行车充电起火等安全事件多发，物业企业安全管理责任不清导致救援迟滞。

本条确立"预案＋备案＋应急处置＋报告"的完整安全管理义务链。

适用要点：一是预案为强制义务，须报区住建部门备案（违反的依第一百一十四条第五项处罚），预案内容应覆盖台风暴雨、电梯困人、消防应急、燃气泄漏、公共卫生事件等情形；

二是应急处置义务与第八十二条紧急情形联动，处置同时履行报告义务；

三是安全管理不改变各法定责任主体的责任划分（第七十五条），但企业未履职将承担行政责任与民事补充责任。

司法实践中，法院常以企业是否尽到巡查、警示、维护、应急义务判断其安全保障责任。

电动自行车充电安全责任如何在物业企业与业主之间分配存在争议。

条例未设专条，实践中依据《高层民用建筑消防安全管理规定》（消防救援机构对违规充电行为直接处罚个人）与第八十二条应急职责划分：个人违规充电由消防救援机构查处，物业企业负有巡查发现、劝阻、报告和配备集中充电设施管理义务，怠于履职的承担相应责任。

第七十五条（安全责任划分）、第七十七条（巡查）、第八十二条（应急处置）、第一百一十四条、第一百一十五条；

《中华人民共和国消防法》、《高层民用建筑消防安全管理规定》、《物业管理条例》第四十六条。

旧条例仅在服务规范中笼统提及安全管理；

应急预案备案义务、公共安全义务清单为二〇一九年修订新增。

物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起三十日内与业主大会办理交接，退出物业管理区域。

物业服务合同终止后，物业服务企业不得以业主欠交物业管理费、部分物业权属存在争议或者对业主大会、业主委员会、筹备组以及行政主管部门的决定有异议等为由拒绝办理交接。

物业服务企业应当在办理交接至退出物业管理区域期间，维持正常的物业管理秩序。

本条是关于物业服务企业退出期限与禁止以争议为由拒退的规定。

合同终止后三十日为法定交接期限；

明确列举不得拒退的三类抗辩（欠费、权属争议、对决定有异议），欠费债权应另行主张；

交接期间仍须维持秩序，防止"撂挑子"。

拒不移交退出的按第一百一十六条按日二千元处罚并退还应退物业费，可申请法院强制执行。

第六十六条、第六十七条、第一百一十六条；

《民法典》第九百四十九条。

物业服务企业办理物业管理交接，应当同时移交下列资金、资料和物品：

（一）业主共有资金共管账户内业主共有资金结余；

（二）业主委员会办公用房、物业服务办公用房、物业管理设施设备用房；

（三）物业承接查验资料；

（四）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的资料；

（五）利用共有物业从事经营活动的相关资料、公共水电分摊费用缴纳记录等资料；

（六）其他应当移交的资金、资料和物品。

物业服务企业拒不移交前款资金、资料和物品或者拒绝退出物业管理区域的，业主委员会或者业主可以向街道办事处和区住房和建设部门报告，并可以向辖区公安机关请求协助；物业服务企业有破坏设施设备、毁坏账册等违法行为的，由公安机关依法处理。

本条是关于交接移交清单与公权协助机制的规定。

六项移交清单以共有资金结余和三类用房居首，凸显交接的财产属性；

公权协助机制（报告街道、区住建部门，请求辖区公安机关协助，破坏毁坏行为依法处理）为深圳首创的强制交接保障，配合第一百一十六条按日罚款，形成"行政罚款＋公安协助＋司法强制"的退出保障链。

第五十三条、第六十五条、第一百一十六条；

《民法典》第九百四十九条。

物业服务合同期满前，业主大会或者物业服务企业解除合同，或者物业服务合同期满后，业主大会未与物业服务企业续签合同且未另行选聘物业服务企业的，业主委员会可以提请街道办事处选取物业服务企业提供物业服务。

街道办事处选取物业服务企业应当通过招投标方式。

本条是关于服务真空期街道办事处应急选聘的规定。

出现服务断档（提前解约或期满未续未聘）时，业委会可提请街道通过招投标临时选聘企业，防止小区失管；

街道选聘属应急管理措施，费用承担与后续选聘衔接应由业主大会决定，不能以应急选聘替代业主大会的正式选聘权。

第四十九条第三款、第五十六条。

物业管理区域供水、供电、供气、通讯等相关专营单位应当向最终用户收取有关费用。

相关专营单位委托物业服务企业代收代缴有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的，应当签订委托协议，明确委托的主要事项和费用支付标准与方式。

未签订委托协议的，由相关专营单位自行负责相关工作，法律、法规另有规定的除外。

未经供水、供电、供气等相关专营单位或者业主授权、行政决定或者司法裁决，物业服务企业不得对共有物业或者物业专有部分实施停水、停电、停气。

但是，可能对业主利益或者公共安全造成重大损失的紧急情形除外。

本条是关于专营单位终端收费与物业服务企业禁止以停水停电停气方式催费的规定。

以断水断电催逼物业费长期是物业纠纷中最激烈的冲突点，亦存在借"水电分摊"加价收费的乱象。

本条确立终端收费原则与代收协议化，并明文禁止私力断供。

适用要点：一是专营单位须向最终用户收费，委托代收须签订协议，未签订的由专营单位自行负责，杜绝企业以代收名义加价；

二是禁止断供的构成要件：主体为物业服务企业，对象为共有物业或专有部分，方式为停水、停电、停气，缺乏专营单位授权、业主授权、行政决定或司法裁决任一依据即属违法；

三是紧急例外仅限"可能对业主利益或公共安全造成重大损失"的情形（如漏电、爆管），且应以排险为目的；

四是违反的依第一百一十五条第一项责令立即改正并处二万元以上五万元以下罚款，造成损失的依法赔偿，情节严重的可追究治安或刑事责任。

一是误以为业主欠费即可断供——欠费只能催缴、调解、诉讼；

二是误以为对"欠费住户公共部位用电"断供不违法，禁止对象包括共有物业；

三是把电梯、消防等涉及公共安全的供电列入可断范围，该类断供反而可能构成安全违法。

第十三条（专营设施移交）、第七十三条（欠费公示）、第一百一十五条；

《民法典》第九百四十四条；

《物业管理条例》第四十四条（禁止以停止供电等方式催费的精神）。

旧条例无禁止断供条款与终端收费规则；

本条与国务院《物业管理条例》第四十四条精神一致并细化了例外情形，属二〇一九年修订新增。

业主大会可以决定自行管理本物业管理区域。

业主大会决定自行管理的，应当在区住房和建设部门指导下制定自行管理方案。

电梯、消防、人民防空、技术安全防范等涉及人身财产安全以及其他有特定要求的设施设备的维修和养护，应当按照有关规定管理。

本条是关于业主自行管理制度的规定。

自管为业主大会的法定选项，但须经共同决定并制定方案、接受区住建部门指导；

特定设施设备（电梯、消防、人防、技防）的维修养护仍须依法委托有资质单位，自管不降低法定安全标准。

自管模式下的共有资金、维修资金管理义务不变。

业主共有资金包括：

（一）共有物业收益；

（二）物业专项维修资金；

（三）物业管理费；

（四）业主依据管理规约或者业主大会决定分摊的费用；

（五）其他合法收入。

未经业主大会决定或者授权，任何单位和个人不得使用业主共有资金。

业主共有资金监督管理办法由市住房和建设部门另行制定。

本条是关于业主共有资金范围与使用决定权的规定。

将分散规定的公共收益、维修资金、物业费、分摊费用统一纳入"业主共有资金"概念，是深圳条例的体系创新，其规范意图在于把小区全部共同财产纳入统一账户、统一公示、统一监督的框架。

适用要点：一是五项范围中"物业管理费"属业主预付金（第一百二十三条第三项），缴入共有资金账户后除支付企业酬金（第五十九条）外结余归全体业主；

二是使用决定权在业主大会，"任何单位和个人"包括业委会和物业服务企业，未经决定或授权使用即构成挪用侵占（第三十八条、第六十二条、第一百零八条、第一百一十八条）；

三是监管办法由市住建部门另行制定，与第七十二条账户制度、第七十三条公示制度配合。

理论上争议在于维修资金是否应纳入共有资金统一账户：条例采"可以纳入"的双轨安排（第九十一条），将移交统一管理与留存共有资金账户的选项交由业主大会决定。

不能把共有资金等同于公共收益；

也不能认为共有资金是业委会的活动经费，其支出须符合第七十一条法定用途。

第五十九条、第七十一条至第七十四条、第九十一条、第一百零八条、第一百一十八条；

《民法典》第二百八十二条。

旧条例分散规定物业费、维修资金、公共收益，无统一共有资金概念；

本条与第六章为二〇一九年修订全新增设。

除物业专项维修资金外，业主共有资金用于下列支出：

（一）物业服务费；

（二）业主委员会委员津贴、业主大会聘用人员的费用；

（三）经业主大会会议决定的其他年度预算支出；

（四）业主大会会议决定或者依法应当支出的其他费用。

业主共有资金除银行储蓄或者依法购买国债外，不得用于其他投资，不得借贷给他人或者为他人提供担保。

本条是关于业主共有资金支出范围与投资禁止的规定。

支出实行"法定清单＋大会决定"模式，维修资金按第九十二条专项规则使用。

第二款为资金安全红线：只能储蓄或买国债，禁止其他投资、借贷、担保——将"不得借贷担保"同时列入第三十八条业委会人员禁止行为，双轨追责（第一百零八条对业主大会、业委会处罚）。

业主问"共有资金能否买银行理财"，按本条答案是否定的。

第三十八条、第四十三条（津贴）、第七十条、第九十二条、第一百零八条。

业主大会可以在数据共享银行开设业主共有资金基本账户，也可以继续使用物业服务企业在数据共享银行开设的业主共有资金共管账户。

业主共有资金开户账户单位应当按照国家有关规定建立健全财务管理制度，保证资金安全，并通过物业管理信息平台，向全体业主实时公开业主共有资金基本账户或者共管账户信息。

本条是关于业主共有资金基本账户与共管账户双轨制及实时公开义务的规定。

传统模式下物业费、公共收益沉淀在物业服务企业自有账户，业主"看得见用不着、查不了"。

条例确立两个合规账户选项：基本账户（以业主大会统一社会信用代码证书开设，资金完全由业主组织控制）与共管账户（继续由物业企业开设并接受监督），并将全国率先的"小区钱袋子归业主"设想落地。

适用要点：一是双轨选择权在业主大会，业主大会领证后可开设基本账户，亦可维持共管账户；

二是无论何种账户，开户单位（业主大会或物业服务企业）均须建立财务管理制度并保证资金安全，违反的依第一百零六条第二项（业主大会）或第一百一十四条第六项（物业服务企业）处罚；

三是"实时公开"是本条例最严格的公示要求——通过物业管理信息平台向全体业主实时公开账户信息，超越一般按季度公示（第七十三条）的颗粒度，实现每笔收支可查。

共有资金监管对业主自治的干预程度存在争论。

一种观点认为账户、平台、银行数据共享使业主自治沦为行政监控下的"透明人"，账户信息实时公开可能暴露小区财务隐私并被个别业主用于要挟；

另一种观点认为资金透明是自治可信度的基础，深圳实践中公示后物业费催缴反而更顺畅。

条例的平衡在于：公开对象限于全体业主、内容限于账户资金信息，与个人信息保护保持区分。

一是以为基本账户由街道或住建部门管理，实际由业主大会（业委会具体经办）自主管理；

二是以为共管账户资金仍归物业服务企业支配，共管账户资金同样属于业主共有，仅管理主体不同。

第二十四条（统一社会信用代码证书）、第五十一条（前期共管账户）、第七十三条（季度公示）、第一百零六条、第一百一十四条（罚则）；

《人民币银行结算账户管理办法》。

旧条例无业主共有资金账户制度；

基本账户与共管账户双轨制、信息平台实时公开均为二〇一九年修订首创，深圳系全国率先为业主大会发放统一社会信用代码证书并开设共有资金账户的城市。

业主共有资金账户开户单位应当定期与数据共享银行核对业主共有资金账目，并按季度公示下列情况：

（一）业主共有资金缴存及结余情况；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主拖欠物业管理费、物业专项维修资金和其他分摊费用的情况；

（四）其他有关业主共有资金使用和管理情况。

本条是关于共有资金账目核对与按季度公示的规定。

开户单位（业主大会或物业服务企业）负双重义务：与数据共享银行定期核对（保证账实相符）、按季度公示四类情况。

公示拖欠缴费情况既是透明化要求，也为催缴和诉讼留痕。

未核对公示的依第一百零六条第三项（业主大会）或第一百一十四条第七项（物业服务企业）处罚。

公示含义按第一百二十三条执行（显著位置张贴＋信息平台发布不少于十日）。

第七十二条、第七十四条、第一百零六条、第一百一十四条、第一百二十三条。

设立业主监事会或者监事的，业主监事会或者监事应当按季度对业主共有资金收支情况进行核查并公示核查情况。

未设立业主监事会或者监事的，业主大会可以委托专业机构对业主共有资金收支情况进行核查并公示核查情况。

业主对业主共有资金收支情况有异议的，经物业管理区域占业主总人数百分之二十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名，可以提议业主大会进行审计。

提议经业主大会会议表决通过后，由业主大会委托会计师事务所进行审计并公示审计报告，审计费用从业主共有资金中列支。

业主对前款审计报告有异议的，经与前款相同比例的业主联名向物业所在地街道办事处提出书面要求后，由街道办事处组织另行进行审计。

本条是关于共有资金核查与两级审计制度的规定。

构建"监事核查—业主提议审计—行政组织再审"三级监督：日常由监事会或监事（或受托专业机构）季度核查；

百分之二十以上业主联名可启动业主大会委托审计，审计费从共有资金列支；

对审计报告仍有异议的，同样比例联名可要求街道办事处组织另行审计。

行政组织审计的启动无需业主大会表决，是公权介入自治财务争议的最后通道。

第三十二条（监事会）、第四十三条（主任离任审计）、第七十三条。

物业服务企业负责物业管理区域共有物业安全检查和维护保养，并承担超过保修期或者合理使用年限后的物业安全管理责任。

业主负责物业专有部分安全检查和维护保养。

业主委员会、物业服务企业对维护保养、改造物业及配置固定设施设备而形成的资料，应当妥善保管并建立电子档案。

本条是关于物业安全责任在共有与专有部分之间划分的规定。

责任划分与产权划分对应：共有物业（含超保修期、超合理使用年限的共有部分）安全责任在物业服务企业，专有部分在业主。

这一条款是高空坠物、外墙脱落等事故责任认定的基本依据。

资料电子档案义务与第六十六条移交衔接。

第十一条、第七十七条、第八十二条；

《民法典》第一千二百五十三条。

建立房屋安全定期检测检验制度。

业主大会应当委托专业机构对房屋安全定期进行检测检验，并加强房屋使用安全管理。

鼓励业主、业主大会、物业服务企业购买物业安全、房屋及公共设施维修保险。

本条是关于房屋安全定期检测检验与安全保险的规定。

定期检测检验义务主体为业主大会，检测费用可从维修资金列支（第九十二条），检测发现隐患的转入第八十二条应急维修处理。

保险条款为倡导性规定，为"房屋养老金＋保险"模式预留空间。

业主、物业使用人对其所有或者使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物等可能影响公共安全的物品和设施承担安全管理责任。

物业服务企业应当加强对物业天面、外墙、楼梯间等共有物业的日常巡查。

发现业主、物业使用人使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物存在安全隐患的，应当通知业主或者物业使用人及时处理；发现有影响相关专营设施安全情形的，应当及时报告相关专营单位；发现本条例第八十二条第一款第三项所列情形的，依照该条第二款、第三款的规定处理。

物业天面、外墙的清洗、粉刷事项，按照本市有关建筑物和公共设施清洗翻新的相关规定执行，所需费用从业主共有资金中列支。

本条是关于高空坠物安全责任划分与物业巡查义务的规定。

深圳高层建筑密集、台风多发，高空坠物伤人事件屡有发生。

条例将《民法典》第一千二百五十三条的过错推定规则细化为"业主自查自管＋物业巡查督促"的双层防控。

适用要点：一是业主、物业使用人对自用窗户、阳台、搁置物、悬挂物负安全管理责任，发生坠落伤人的按《民法典》第一千二百五十三条过错推定担责，本条为其注意义务的具体化；

二是物业服务企业巡查义务限于共有物业（天面、外墙、楼梯间），发现专有部分隐患负通知义务、发现专营设施受影响负报告义务、发现外墙脱落危险的直接进入第八十二条应急程序；

三是巡查记录是物业企业免责或减责的关键证据，未巡查、未通知、未报告的承担相应侵权责任；

四是外墙清洗粉刷费用从共有资金列支。

一是误以为物业企业对专有部分坠落承担无过错责任，其义务止于巡查、通知、报告与应急；

二是误以为台风天气属于不可抗力即当然免责，未尽巡查加固义务的仍应担责。

第七十八条（取证）、第八十二条（应急）、第一百二十二条；

《民法典》第一千二百五十三条、第一千二百五十四条。

旧条例无高空坠物防控条款；

本条为二〇一九年修订新增，与第七十八条共同构成深圳治理高空抛坠物的"巡查＋取证＋应急"组合。

物业管理区域禁止从建筑物抛掷物品危害他人安全或者破坏环境卫生。

经业主共同决定，物业服务企业可以采取适当的技术措施就前款禁止的行为采集相应证据，但是不得侵犯他人隐私。

本条是关于禁止高空抛物与物业企业技术取证授权的规定。

高空抛物治理长期面临"行为隐蔽、取证困难、全楼连坐"的困境。

深圳在《民法典》出台前即首创物业企业经业主共同决定以技术措施取证的制度，为民法典第一千二百五十四条第三款"有关机关应当依法及时调查，查清责任人"提供地方配套。

适用要点：一是禁止性规范的对象为区域内一切单位和个人；

二是取证须以"业主共同决定"为前提，未经共同决定企业自行安装的，安装行为合法性存疑；

三是技术措施以"适当"为限并受隐私保护约束——摄像头朝向公共区域、避免对准住户门窗，数据处理遵守个人信息保护规则；

四是采集的证据可用于行政处罚与民事诉讼（侵权人认定、追偿），与公安机关调查职责衔接。

另需注意：即使无本条授权，物业服务企业依第六十一条公示、安全管理等合同义务安装的公共区域监控仍属常规安全管理措施。

隐私与安全的平衡是本条最大争议：业主自治决定能否授权对特定楼栋出入口实施定向监控、人脸识别采集是否超出"技术措施"范围，立法过程与实施中均有讨论。

通行把握是：监控限于公共区域、存储期限受控、不得用于与安全管理无关的用途，人脸识别须单独同意并符合《个人信息保护法》第二十六条关于公共场所图像采集的规定。

一是以为企业可自行决定安装高空抛物摄像头；

二是以为取证授权可以针对特定业主"重点监控"，授权对象应是普遍性的公共安全管理措施。

第七十七条（巡查）、第七十九条（禁止行为）、第一百一十九条第（五）项（抛掷物品由相关行政主管部门查处）；

《民法典》第一千二百五十四条；

《中华人民共和国个人信息保护法》第二十六条。

旧条例无高空抛物条款；

本条为二〇一九年修订首创，早于《民法典》施行，其技术取证授权成为民法典相关规则的地方实践先导。

物业管理区域禁止下列行为：

（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构和主体结构；

（二）将房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方；

（三）未经批准擅自改变房屋内部防火分隔，影响消防安全和疏散要求；

（四）破坏或者擅自改变房屋外观；

（五）违法建造建筑物、构筑物；

（六）损坏或者擅自占用、改建共有物业；

（七）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（八）擅自建设、接驳排水系统；

（九）法律、法规禁止的其他行为。

物业管理区域发生前款所列行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻；劝阻无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告街道办事处或者有关职能部门；街道办事处或者有关职能部门应当依法及时处理，相关业主、物业使用人应当予以配合。

本条是关于物业管理区域禁止行为清单与"劝阻—报告—查处"机制的规定。

八项列举加兜底，覆盖结构安全、消防安全、外观管理、违法建设、共有物业、设施设备、排水系统。

第二款设定三层响应：物业企业和业委会的劝阻义务（未劝阻的依第一百一十四条第八项处罚）、报告义务、行政机关及时查处义务。

执法分工见第一百一十九条：损坏承重结构由住建部门查处（五万元以上二十万元以下罚款），房间改卫生间等由规划土地监察机构责令拆除并处罚款，违法搭建等按相关法规查处。

本条是"执法进小区"的核心指引条款。

不能把劝阻、公示当作物业企业的全部义务，劝阻无效必须报告；

也不能以"业主委员会同意"替代行政审批（如改变房屋外观、加建）。

第十七条（管理规约）、第六十四条、第一百一十四条、第一百一十九条；

《民法典》第二百七十二条、第二百八十六条；

《住宅室内装饰装修管理办法》。

旧条例以专项条款分散规定个别禁止行为；

本条整合为统一清单并配套劝阻报告机制与罚则，违法成本显著提高（如损坏承重结构罚款下限五万元）。

业主或者物业使用人装饰装修物业专有部分，或者进行其他涉及专有部分安装、维修及高空作业等活动的，应当事先告知物业服务企业；物业使用人应当同时提供业主同意装饰装修物业专有部分，或者其他涉及专有部分安装、维修及高空作业的书面意见。

物业服务企业应当将相关禁止行为和其他注意事项书面告知业主或者物业使用人，并按照物业服务合同约定或者管理规约规定进行监督。

本条是关于装饰装修事先告知与企业告知监督义务的规定。

装修事先告知＋书面同意（使用人须附业主书面意见）＋企业书面告知＋监督，构成装修管理闭环。

告知事项应覆盖第七十九条禁止行为、装修时间、垃圾清运、动火作业审批等；

发现违规装修的按第七十九条第二款处理。

装修情况属企业公示事项（第六十一条第六项）。

第六十一条、第七十九条；

《住宅室内装饰装修管理办法》。

物业服务企业从事装饰装修和安装、维修及高空作业监督工作时，业主或者物业使用人应当予以配合。

供水、排水、供电、供气、通讯等相关专营单位因维修养护、改造物业管理区域设施设备或者设置管线等，需要进入物业管理区域或者使用物业专有部分时，物业服务企业、业主委员会和业主等应当予以配合，并不得违规收取费用。

本条是关于装修监督与专营单位入场作业配合义务的规定。

配合义务包括进场、提供便利、不得阻挠、不得违规收费；

物业企业不配合专营单位作业的依第一百一十四条第五项（未配合行为）和第一百一十五条第二项处理，业主委员会不配合的依第一百零七条第五项处罚。

配合义务是第十三条专营设施移交制度落地的重要保障。

第十三条、第一百零七条、第一百一十五条。

物业管理区域有下列情形时，物业服务企业应当立即采取应急处置措施，保障安全：

（一）供水、排水、供电、供气设施设备发生故障或者其他影响正常使用的情况；

（二）电梯、消防设施发生故障；

（三）外墙墙面存在脱落危险、外墙或者屋顶出现渗漏等情况；

（四）其他危及物业安全的紧急情况。

发生前款第一项情形的，物业服务企业应当及时报告相关专营单位；发生前款第二项至四项情形的，物业服务企业应当及时报告业主委员会、街道办事处，并进行应急维修，应急维修费用从业主共有资金账户或者物业专项维修资金专户中支出。

物业存在安全隐患经鉴定属于危险房屋的，按照国家有关危险房屋的规定处理。

本条是关于物业服务企业应急处置义务与应急维修费用来源的规定。

紧急情况下"先走程序还是先抢修"的两难常导致险情扩大。

条例授权物业企业先行应急处置，费用分别从共有资金或维修资金专户支出，第八十三条再配套快速划拨程序，实现"先处置、后结算"。

适用要点：一是四类情形为企业"立即"处置的法定义务，处置不及时、报告不及时、未进行应急维修的依第一百一十五条第三项处罚，发生损害的承担侵权责任；

二是处置分流：水电燃气故障报告专营单位处理，电梯消防故障、外墙脱落渗漏等报告业委会和街道并由企业应急维修；

三是费用渠道为共有资金账户或维修资金专户，走维修资金专户的按第八十三条程序划拨；

四是危险房屋转入国家危房管理程序。

新修订的《深圳市物业专项维修资金管理规定》（深府规〔2025〕7号，二〇二六年一月一日施行）进一步拓宽应急使用情形，将危及公共安全需加装消防设施、防灾救灾设施、紧急加装更新改造充换电设施等纳入，由业委会与街道办双重统筹监督下即时启动。

一是误以为应急维修必须先经业主大会表决，本条明确先行处置；

二是误以为应急费用由企业垫付后向业主摊派，垫付只能事后按第八十三条核销，不得直接收费。

第七十七条、第八十三条、第九十二条、第九十八条、第一百一十五条；

《深圳市物业专项维修资金管理规定》（深府规〔2025〕7号）。

旧条例无应急处置条款；

本条及第八十三条应急费用划拨程序为二〇一九年修订新增，并随二〇二五年维修资金新规持续完善。

应急维修费用从物业专项维修资金专户中支出的，由物业服务企业向区住房和建设部门申请划拨。

金额在十万元以下的，物业服务企业持业主委员会的书面意见向区住房和建设部门申请划拨；金额在十万元以上的，物业服务企业还应当出具街道办事处的审核意见或者相关部门整改通知书等资料，以及具有造价咨询资质的专业机构审核的预算报告。

应急维修费用具体划拨程序按照物业专项维修资金管理的相关规定执行。

物业服务企业先行垫付应急维修费用的，可以在维修工程竣工验收合格以后，向区住房和建设部门出具上述相关文件，办理核销手续。

本条是关于应急维修费用划拨程序与垫付核销的规定。

十万元为程序分界：以下凭业委会书面意见即可申请，以上还须街道审核意见或整改通知书及造价咨询预算报告，兼顾效率与资金安全。

垫付核销制度解决企业"先抢修后无据可报"的顾虑。

二〇二五年十二月修订的《深圳市物业专项维修资金管理规定》对强制造价审核作了调整：仅应急使用项目维修费用超过十万元的须造价审核，其他情形由业主大会自主决定是否提请第三方造价审核，进一步提速。

第八十二条、第九十八条；

《深圳市物业专项维修资金管理规定》（深府规〔2025〕7号）。

对住宅物业共有部分进行增设电梯等二次开发、改造的，应当经本幢或者本单元全体业主所持投票权数三分之二以上和业主总人数三分之二以上多数同意，并符合规划、土地、建设、特种设备、环境保护、消防等法律、法规规定和技术规范。

住宅物业共有部分增设电梯免于规划选址、建设用地规划许可和用地审批手续。

本条是关于共有部分二次开发改造表决规则与增设电梯审批简化的规定。

增设电梯等二次开发实行"双三分之二"同意（本幢或本单元范围），高于一般决议标准；

同时免于三项审批手续，属特区变通立法，为深圳大规模加装电梯提供程序便利。

表决范围限定于受益单元，避免全小区表决稀释利益相关性。

第二十五条、第三十条；

《中华人民共和国城乡规划法》。

物业管理区域用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的停车需要。

物业服务企业应当将车位、车库的使用情况按月予以公示。

公示内容包括可以使用车位、车库的总数，车位、车库使用信息等。

本条是关于车位车库优先满足业主需要与按月公示的规定。

"首先满足业主需要"对应《民法典》第二百七十六条，判断标准为配置比例内不得向业主以外的第三人出售、出租车位车库。

按月公示总数与使用信息（含对外出租情况）使"优先满足"可核查，未公示的依第一百一十四条第九项处罚。

公示是业主主张车位权益、审查开发商或物业违规外租的前提证据。

第八十六条、第一百一十四条；

《民法典》第二百七十五条、第二百七十六条。

旧条例无车位公示义务；

月度公示为二〇一九年修订新增。

规划和自然资源部门应当在土地出让合同中与建设单位约定物业管理区域的车位、车库权属。

住宅物业的车位、车库约定归建设单位所有的，其所有的车位、车库只能出售、附赠、出租给本物业管理区域的业主。

建设单位应当在房屋预售或者现售时，将本物业管理区域用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量予以公示，并在房地产买卖合同中明示。

本条是关于车位车库权属以土地出让合同约定及其处分限制的规定。

车位权属争议是深圳物业纠纷的另一高发点。

条例将权属约定前移至土地出让环节，从源头明确；

对存量约定归建设单位的车位，限制其只能向本区域业主处分，防止外部资本炒卖车位。

适用要点：一是新增项目权属以土地出让合同约定为准并须在买卖合同中明示，未明示的不得对抗买受人；

二是建设单位所有车位"只能售、赠、租给本区域业主"，向外出售出租的合同效力与行政处罚风险并存；

三是售房时须公示车位数量与处分方式。

对未约定权属的存量车位，结合第十一条共有物业认定规则处理。

人防车位权属与收益归属在理论与实务中均存分歧（见第八十七条），开发商"产权车位只售不租""捆绑销售"等变相强卖行为的规制仍有赖于市场监管与住建部门联动执法。

第十一条、第八十五条、第八十七条、第一百一十条；

《民法典》第二百七十五条、第二百七十六条。

旧条例未规定车位权属约定机制；

土地出让合同约定权属、预售公示与买卖合同明示均为二〇一九年修订新增。

物业管理区域依法配建的人民防空工程平时用于停放汽车的，应当开放使用并保持人民防空功能，按照"谁受益、谁负责"的原则，由人民防空工程停车位使用费收取方负责维修、保养。

本条是关于人防车位使用与维修保养责任的规定。

人防工程平时用作车位的必须开放使用（不得封闭闲置或只售不租给少数人）并保持战时功能；

维修保养责任跟着收益走，由使用费收取方负责。

若开发商收取使用费则由开发商负责维保，若收益归全体业主则维保责任相应由业主承担（可从共有资金或维修资金列支）。

人防车位的产权不属于任何民事主体所有，不得出售，实践中"买人防车位"的合同存在效力风险。

第十一条、第八十五条；

《中华人民共和国人民防空法》。

一个物业管理区域有两个以上独立产权单位和房屋所有权人的，应当设立物业专项维修资金。

物业专项维修资金包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。

物业专项维修资金的管理，遵循按幢立账、专户存储、核算到户、专款专用、拨付快捷的原则。

物业专项维修资金具体管理办法，由市住房和建设部门另行制定。

本条是关于物业专项维修资金设立、构成与管理原则的规定。

设立条件为区域内有两个以上独立产权单位和所有权人；

资金由首期归集（建设单位缴）与日常收取（业主缴）两部分构成；

"按幢立账、专户存储、核算到户、专款专用、拨付快捷"十六字原则确立资金记账颗粒度到户、拨付效率优先的深圳模式。

具体管理办法即《深圳市物业专项维修资金管理规定》（深府规〔2020〕8号，已由深府规〔2025〕7号自二〇二六年一月一日起替代施行）。

第八十九条至第九十八条；

新规第五章五十条对缴交、使用、监督作全流程规定。

旧条例规定"住宅维修基金＋公用设施专用基金"双轨，本条统一为"物业专项维修资金"并重构为"首期＋日常"两笔资金，与二〇〇七年后深圳维修资金制度改革衔接。

市住房和建设部门应当在数据共享银行设立物业专项维修资金专户，对物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一监督管理。

本条是关于维修资金市级统一专户监管的规定。

资金归集于市住建部门在数据共享银行设立的统一专户，收、存、用、增值、查询全链条统一监管，杜绝挪用与分散存储风险；

按幢立账、核算到户的明细数据通过信息平台供业主查询。

首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二，在办理该物业项目不动产首次登记前一次性划入指定的物业专项维修资金专户。

市住房和建设部门应当根据物业不同类型，分别制定各类物业建筑安装工程总造价标准，并向社会公布。

市人民政府可以根据本市实际情况，对首期归集的专项维修资金缴纳标准在不超过国家规定的幅度范围内进行适度调整。

本条是关于首期归集专项维修资金缴交标准与时点以及法定结合点（不动产首次登记）的规定。

以建筑安装工程造价的百分之二计算首期资金，避免了按房价计提的畸高畸低问题；

以首次登记为缴清时点并联动登记系统（第九十四条），是深圳首创的缴交保障机制。

适用要点：一是缴交主体为建设单位、基数按公布的不同类型物业建安造价标准、比例百分之二；

二是缴清时点为办理首次登记前，未缴清的不予办理首次登记（第九十四条第一款）；

三是市政府可在国家规定幅度内适度调整比例。

新修订的维修资金管理规定补充了两类特殊场景：已竣工但依法未设维修资金的项目申请容积调整的，由申请转移登记时的所有权人按竣工时同类标准就转移部分一次性缴清；

主体限转物业区域仅就配套移交部分由建设单位缴清。

首期维修资金不得转嫁给业主——实务中个别开发商将其计入购房款构成违法收费；

缴清义务人是建设单位，追缴机制见第九十五条。

第九十四条（登记联动）、第九十五条（追缴）、第一百一十三条（日万分之五罚款）；

《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）。

旧条例按房价款比例收取住宅维修基金；

改按建安造价百分之二计算并以首次登记为缴清节点，为二〇一九年修订确立的深圳特色制度。

业主应当按照规定缴纳日常收取的专项维修资金。

业主缴纳日常收取的专项维修资金可以在缴纳物业管理费时一并缴纳；经业主共同决定，也可以用共有物业收益缴纳或者补足。

业主大会决定将物业管理区域日常收取的专项维修资金移交市物业专项维修资金管理机构统一管理的，由业主大会或者物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户；业主大会决定不将日常收取的专项维修资金移交市物业专项维修资金管理机构统一管理的，应当存入业主共有资金账户，由业主大会自行依法管理。

日常收取的专项维修资金的缴纳标准由市住房和建设部门会同市发展改革部门制定。

本条是关于日常收取专项维修资金缴纳方式与"移交统管或自管"双轨选择的规定。

缴纳标准按现行规定为：带电梯物业不低于每月每平方米〇点二五元，不带电梯物业不低于每月每平方米〇点一五元。

双轨选择权在业主大会：移交市管理机构统管的按月存入专户（逾期未存的依第一百一十七条按月一万元处罚）；

不移交的存入共有资金账户自管，但使用受第九十八条限制（须先用未移交部分、余额低于首期百分之三十时只能用于应急）。

允许以共有物业收益缴纳或补足日常维修金，为"以租养房"提供通道。

"不移交"不等于免缴，资金仍须存入共有资金账户专款管理；

自管后维修资金专户余额不足的，重要维修只能走应急通道。

第七十条、第七十二条、第九十八条、第一百一十七条；

《深圳市物业专项维修资金管理规定》（深府规〔2025〕7号）。

旧条例的住宅维修基金按月缴存，未提供业主大会自管选项；

双轨制与共有收益补足机制为二〇一九年修订新增。

物业专项维修资金用于物业保修期满后共有物业的安全检测鉴定、维修、更新、改造。

除本条例第八十二条规定的应急维修情形外，由业主大会根据物业专项维修资金管理的相关规定决定使用。

本条是关于维修资金用途范围与使用决定权的规定。

用途限于保修期满后共有物业的安全检测鉴定、维修、更新、改造，设计、监理、造价审核、验收等辅助费用可一并列支（新规明确）。

使用权在业主大会，唯一例外是第八十二条应急维修。

专项使用、日常使用、应急使用三类情形及表决要求按维修资金管理规定执行。

第八十二条、第九十七条；

《深圳市物业专项维修资金管理规定》（深府规〔2025〕7号）。

物业专项维修资金专户的余额低于首期归集的专项维修资金百分之三十的，业主大会应当续筹。

本条是关于维修资金续筹义务的规定。

余额低于首期归集额百分之三十触发续筹义务，续筹决定属业主大会职权（第二十五条第七项）；

未续筹的依第一百零六条第四项对业主大会处罚。

续筹方案应结合第九十七条分摊规则确定。

建设单位未按照规定缴清首期归集的专项维修资金的，不动产登记机构不予办理该项目不动产首次登记。

业主未缴清物业专项维修资金的，物业专项维修资金管理机构可以向不动产登记机构提出不予办理转移或者抵押登记的意见，不动产登记机构不予办理转移或者抵押登记。

业主缴清物业专项维修资金后，物业专项维修资金管理机构应当及时告知不动产登记机构解除对其房地产登记的限制措施。

物业被依法拍卖的，拍卖机构应当在拍卖前明示该物业的专项维修资金缴纳情况。

物业管理区域由一个独立产权单位申请分割为两个以上独立产权单位的，申请人应当按照首次转移登记时同类物业项目缴纳标准缴清物业专项维修资金，未缴清的，不动产登记机构不予办理不动产转移登记。

本条是关于维修资金缴清与不动产登记联动的规定。

将缴费义务嵌入不动产登记流程，利用登记对交易的决定性作用倒逼缴清，是深圳首创的"登记关卡"式保障，解决了维修资金追缴难问题。

适用要点：一是三类登记联动——未缴清首期资金的不能办首次登记，业主未缴清的经管理机构提出意见不予办理转移或抵押登记，独立产权分割转移的须缴清同类标准；

二是限制须程序正当：管理机构提出意见在先、缴清后应及时解除限制，怠于解除的承担相应责任；

三是拍卖前明示义务保护竞买人知情权；

四是实务中业主出售房产时，维修资金随房转让不返还（第九十六条），缴清记录直接影响过户效率，业主应在交易前查询缴清状态。

"不予登记"作为行政强制手段是否与《不动产登记暂行条例》（国务院令第七百一十号，2019年）的登记要件法定原则冲突存在讨论。

条例作为经济特区法规的变通授权与专项资金的业主共有属性为此提供了正当性基础；

管理机构提出意见应限于确有欠缴事实的情形，避免滥用拦截交易。

一是以为未缴清只影响原业主——转移、抵押、分割登记均受限制，直接影响交易链条；

二是以为缴清证明由街道出具，实际由物业专项维修资金管理机构核查并告知登记机构。

第九十条、第九十五条、第九十六条、第一百一十三条；

《深圳市物业专项维修资金管理规定》（深府规〔2025〕7号）。

旧条例无登记联动机制；

本条为二〇一九年修订首创的缴交保障制度。

建设单位未按照规定缴纳公用设施专用基金或者首期归集的专项维修资金的，由区住房和建设部门予以追缴，业主大会也可以依法追缴。

业主未按照规定缴纳住宅维修基金或者物业专项维修资金的，由业主委员会催缴，也可以由业主委员会委托物业服务企业代为催缴。

本条是关于维修资金追缴与催缴机制的规定。

对建设单位的追缴主体为区住建部门（行政追缴）和业主大会（民事追偿双轨）；

对业主的催缴主体为业委会或其委托的物业服务企业，催缴不成的可按第七十三条公示拖欠情况或通过诉讼解决。

注意"公用设施专用基金""住宅维修基金"系旧制度下的资金称谓，本条为存量资金追缴保留依据。

第九十条、第九十四条、第一百一十三条。

业主转让物业并办理转移登记的，其名下的物业专项维修资金余额随物业一并转让，业主无权要求返还物业专项维修资金余额；因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，经业主大会或者建设单位申请，应当将物业专项维修资金余额退还业主。

本条是关于维修资金余额随房转让与灭失退还的规定。

余额"跟房不跟人"：转移登记后余额随房转给受让人，原业主不得要求返还，买卖双方应在交易中自行结算；

物业灭失（拆迁等）的经业主大会或建设单位申请退还余额。

业主问"卖房能否要求返还维修资金余额"，答案是否定的，应在房价中协商补偿。

第九十四条；

《深圳市物业专项维修资金管理规定》（深府规〔2025〕7号）。

物业共同共有部分的维修、更新、改造需要使用物业专项维修资金的，应当符合法律规定的业主人数比例和业主所持投票权数比例。

支出的资金由物业管理区域全体业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担。

物业部分共有部分的维修、更新、改造需要使用物业专项维修资金的，应当经该部分共有物业总建筑面积三分之二以上的业主且占该部分共有物业总人数三分之二以上的业主同意，但不得与业主大会对物业共同共有部分作出的决定相抵触。

支出的资金由该共有部分业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担。

本条是关于维修资金使用表决与分摊规则的规定。

区分共同共有部分（全体业主表决、全体分摊）与部分共有部分（该部分业主双三分之二同意、该部分业主分摊），实现"谁受益、谁表决、谁分摊"；

部分共有表决不得与全体决定抵触。

分摊均按专有部分建筑面积比例。

本条细化了《民法典》第二百七十八条在维修资金领域的适用。

第二十五条、第三十条、第九十二条；

《民法典》第二百七十八条、第二百八十三条。

除本条例第八十二条规定的情形外，未将日常收取的专项维修资金移交物业专项维修资金管理机构统一管理的物业管理区域，需要使用物业专项维修资金的，应当首先使用未移交的物业专项维修资金。

物业专项维修资金专户余额低于首期归集专项维修资金百分之三十的，只能用于本条例第八十二条所列应急维修事项。

本条是关于自管维修资金使用顺位与余额不足限制的规定。

对选择自管（不移交统管）的区域设定使用顺位（先用未移交部分）和余额红线（低于首期百分之三十时仅限应急维修使用），防止业主大会将日常维修金挪作他用后公共维修无钱可用，是对自管模式的风险约束。

第八十二条、第九十一条、第九十三条。

市、区住房和建设部门、街道办事处依法履行本条例规定的职责时，有权进入被检查的物业管理区域和相关单位工作场所实施现场检查，要求被检查单位提供有关文件、资料并对有关情况作出说明。

有关单位和个人应当配合市、区住房和建设部门、街道办事处的监督检查，不得拒绝或者阻碍监督检查人员依法执行职务。

本条是关于监督检查权与配合义务的规定。

市、区住建部门和街道办事处均享有现场检查权与资料调取权，检查对象包括物业管理区域和相关单位工作场所；

拒绝阻碍的按治安管理处罚及各罚则条款处理。

街道办事处的检查权与其属地监管职责（第六条）配套，是"执法进小区"的程序基础。

第六条、第一百零二条至第一百零三条。

市、区住房和建设部门应当建立业主、业主委员会、监事、物业服务企业、物业管理项目负责人、执行秘书信用信息档案，将涉及物业管理的违法行为、行政处罚决定等有关信息进行记录并通过物业管理信息平台予以公布。

本条是关于物业管理信用信息档案的规定。

将六类主体全部纳入信用档案（业主、业委会、监事、物业企业、项目负责人、执行秘书），突破传统上仅监管企业的思路，把业主组织的失信行为（如委员侵占共有资金被处罚）同样记入档案，通过信息平台公布形成社会监督。

信用信息以违法行为和行政处罚决定为主要记录内容，是第一百零一条分类监管的数据基础；

信用档案记录与信用修复按市住建部门有关规定执行。

对物业服务企业的信用评价已由《深圳市物业服务评价管理办法》具体化，评价结果与招投标、政府采购等挂钩。

第一百零一条；

《深圳市物业服务评价管理办法》。

旧条例无信用管理制度；

信用档案与分类监管为二〇一九年修订新增。

市住房和建设部门可以根据本条例第一百条所列单位和人员的信用信息记录等情况依法实施分类监管，建立相应的激励和惩戒制度。

分类监管的具体办法，由市住房和建设部门依照有关规定另行制定。

本条是关于信用分类监管的规定。

依据信用记录对六类主体实施差异化监管：对信用良好的企业在选聘推荐、办理便利上给予激励，对失信企业列为重点监管对象，可采取书面提示、加大检查频次、约谈、限制进入政府采购物业服务项目、限制评优评先和投标资格等惩戒措施。

分类监管是柔性监管工具，惩戒措施应与信用记录有直接关联并依法设定，不得变相设置行政许可。

第五十六条（招标）、第一百条；

《深圳市物业服务评价管理办法》。

公安机关负责依法查处住宅物业管理区域影响公共安全和公共秩序的违法行为，对监控安防、车辆停放等开展监督检查。

消防救援机构负责依法查处物业管理区域的消防违法行为。

本条是关于公安机关、消防救援机构在物业管理区域执法职责的规定。

小区内违法行为长期处于"物业管不了、部门进不来"的执法真空。

条例逐项列举公安、消防等部门在小区内的执法事项，使"执法进小区"从口号变为法定职责，与第六条部门职责、第七十九条劝阻报告机制形成闭环。

适用要点：一是公安机关职责覆盖小区内治安、公共秩序违法行为的查处和监控安防、车辆停放的监督检查，实践中堵塞消防通道、违停堵路、高空抛物、盗窃破坏等可请求公安处理；

二是消防救援机构直接对小区消防违法行为（占用消防通道、违规充电、堵塞疏散通道等）查处，物业企业劝阻报告后消防机构应当处置；

三是发现不属于本部门职责的违法行为，应当依《行政处罚法》（主席令第七十号，2021年）移送有管辖权的部门，不得以"不归我管"推诿。

业主、物业企业对相关部门不履职的可依第一百二十一条追责。

第六条第四款、第七十八条、第七十九条第二款、第一百二十一条；

《中华人民共和国治安管理处罚法》（主席令第四十九号，2025年）、《中华人民共和国消防法》。

旧条例未明确公安、消防部门进小区执法职责；

本条为二〇一九年修订新增，是深圳破解小区执法真空的关键条款之一。

城市管理和综合执法部门负责物业管理区域乱设摊点、占用和损坏绿地、擅自伐移树木、违规养犬、户外广告、垃圾分类、饮食服务业油烟污染等行为的监督检查。

本条是关于城市管理和综合执法部门在物业管理区域执法职责的规定。

城管部门对小区内乱设摊点、毁绿占绿、违规养犬、户外广告、垃圾分类、油烟污染等事项负监督检查职责，与第七十九条第二款劝阻报告机制衔接：物业企业、业委会劝阻无效报告后，城管部门应依法及时查处。

业主遇此类问题也可直接向城管部门投诉举报。

鼓励物业服务企业加入物业服务行业协会，加强自律管理，规范行业经营行为，促进行业健康发展。

本条是关于行业协会自律的倡导性规定。

行业协会承担制定服务规范、业务培训、调解行业内部争议等自律职能，与政府监管互补，加入协会为倡导性安排。

完善物业管理纠纷处理机制，鼓励通过协商、调解、仲裁等方式解决物业管理纠纷，促进和谐社区建设。

本条是关于物业纠纷多元化解机制的规定。

协商、调解、仲裁并行，街道办事处调解物业纠纷为法定职责（第六条）；

深圳实践中物业纠纷人民调解组织已覆盖各区，调解协议可申请司法确认。

业主大会有下列情形之一的，由区住房和建设部门给予警告，并责令限期改正；逾期未改正的，对相关责任人处一万元以上三万元以下罚款：

（一）违反本条例第八条第四款规定，将物业管理区域地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地进行分割管理；

（二）违反本条例第七十二条第二款规定，未按照国家有关规定建立财务管理制度；

（三）违反本条例第七十三条规定，未定期与数据共享银行核对本物业管理区域业主共有资金账目并按季度公示；

（四）违反本条例第九十三条规定，未续筹物业专项维修资金。

本条是关于业主大会违法行为的处罚规定。

处罚对象为业主大会，罚款实际落于"相关责任人"（通常为业委会主任及直接责任委员），处罚与第三十九条第四项职务终止联动。

四种情形均为程序或财务义务违反，处罚前须责令限期改正，属"改正优先"的阶梯结构。

第八条、第七十二条、第七十三条、第九十三条、第三十九条。

业主委员会有下列情形之一的，由区住房和建设部门给予警告，并责令限期改正；逾期未改正的，对相关责任人处一万元以上三万元以下罚款：

（一）违反本条例第二十七条规定，逾期未召集业主大会会议；

（二）违反本条例第三十九条规定，未公示终止职务的业主委员会委员、候补委员名单；

（三）违反本条例第四十一条第一款规定，未办理业主委员会候补委员递补备案手续；

（四）违反本条例第四十六条规定，未按照规定将业主大会、业主委员会会议资料提供给业主查阅，或者未定期公示业主委员会委员、候补委员、监事缴纳物业管理费、停车费情况以及停车位使用情况；

（五）违反本条例第八十一条第二款规定，未配合相关专营单位维修养护、改造物业管理区域相关设施设备或者设置管线。

本条是关于业主委员会失职行为的处罚规定。

五种情形覆盖召集失职、公示失职、备案失职、查阅公示失职、配合失职，均属程序性义务。

与第二十八条责令召集、第四十条街道直接中止职务决定等行政措施衔接，形成"责令改正—罚款—职务处理"的递进。

第二十七条、第三十九条、第四十一条、第四十六条、第八十一条。

业主大会、业主委员会违反本条例第七十一条第二款规定，将业主共有资金用于银行储蓄和依法购买国债以外的其他投资、借贷给他人或者为他人提供担保的，由区住房和建设部门责令限期改正；逾期未改正的，对相关责任人处二万元以上五万元以下罚款。

本条是关于违规使用共有资金投资、借贷、担保的处罚规定。

针对将共有资金理财、出借、担保的行为，责任人为相关业委会人员；

同时构成第三十八条第四项禁止行为的可并处第一百零九条处罚，涉嫌挪用资金犯罪的移送司法机关。

第七十一条、第三十八条、第一百零九条、第一百二十二条。

业主委员会委员、候补委员、监事、执行秘书和财务人员违反本条例第三十八条规定，由区住房和建设部门给予警告，并处一万元以上三万元以下罚款，有违法所得的，没收违法所得。

本条是关于业委会人员违反禁止行为的处罚规定。

十项禁止行为一经查实即可处警告加罚款并没收违法所得，无须责令改正前置；

与第三十九条第四项职务终止联动，使"处罚＋去职"同步落地。

罚款虽上限三万元不高，但没收违法所得与刑事追责的叠加使威慑充分。

第三十八条、第三十九条、第一百二十二条。

建设单位有下列情形之一的，由区住房和建设部门给予警告，并责令限期改正；逾期未改正的，处二万元以上十万元以下罚款：

（一）违反本条例第十三条第一款规定，未及时移交供水、排水、供电、供气、通讯等设施设备；

（二）违反本条例第五十条规定，未将前期物业服务合同、临时管理规约作为房地产买卖合同附件报送备案；

（三）违反本条例第八十六条第二款规定，未将本物业管理区域用于出售、附赠或者出租的车位、车库的数量予以公示，并在房地产买卖合同中明示。

本条是关于建设单位一般违法行为的处罚规定。

三种情形（未移交专营设施、未报备案附件、未公示车位）罚款二万至十万元。

对车位"只售不租""不公示"等行为，业主还可结合商品房买卖合同纠纷主张违约责任。

第十三条、第五十条、第八十六条。

建设单位有下列情形之一的，由区住房和建设部门给予警告，并责令限期改正；逾期未改正的，处五万元以上二十万元以下罚款：

（一）违反本条例第八条第四款规定，将物业管理区域地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地进行分割管理；

（二）违反本条例第十九条第一款规定，在物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之二十以上或者首套物业出售并交付使用满一年之日起十五日内未书面报告物业所在地街道办事处并提供相关资料；

（三）违反本条例第五十三条规定，拒不履行物业承接查验义务。

本条是关于建设单位较重违法行为的处罚规定。

分割管理、未报告筹备、拒不承接查验三种行为罚款五万至二十万元，高于一般情形，因其直接妨碍业主自治启动或破坏管理完整性。

拒不承接查验的，查验义务本身仍须继续履行，不因处罚而免除。

第八条、第十九条、第五十三条。

建设单位违反本条例第九条、第十条规定，未按照要求提供物业管理用房的，由区住房和建设部门责令限期三个月内提供；逾期未提供的，责令建设单位按照本物业管理区域物业市场平均售价和规定的物业管理用房面积支付专款，存入业主共有资金账户，用于购置、租赁物业管理用房，并处二十万元以上五十万元以下罚款。

本条是关于未提供物业管理用房处罚的规定。

创新"折价专款＋共有资金账户＋高额定额罚款"组合：逾期未提供的按市场平均售价乘以应配面积支付专款专用于购置租赁用房，另处二十万至五十万元罚款，为全条例对建设单位的最高罚款档，体现对共有资产保障的从严态度。

第九条、第十条。

建设单位违反本条例第九十条第一款规定，未缴清首期归集的专项维修资金，由区住房和建设部门责令限期三个月内缴清；逾期未缴清的，以未缴清款项为基数，按照逾期天数每日万分之五的标准处以罚款。

本条是关于建设单位未缴清首期维修资金按日计罚的规定。

按日万分之五的日计罚模式突破了传统定额罚款的威慑局限（年化约百分之十八），与第九十四条首次登记关卡联动：既办不了首次登记又面临持续加罚。

罚款基数以未缴清款项计，缴纳部分不计入。

行政追缴（第九十五条）与按日罚款可并行。

第九十条、第九十四条、第九十五条。

旧条例对未缴维修基金仅设定额罚款；

按日万分之五计罚与登记联动均为二〇一九年修订首创。

物业服务企业有下列情形之一的，由区住房和建设部门给予警告，并责令限期改正；逾期未改正的，处二万元以上五万元以下罚款：

（一）违反本条例第五十一条第一款规定，未设立业主共有资金共管账户，或者未将业主共有资金转入业主共有资金基本账户；

（二）违反本条例第五十七条第一款规定，未在物业管理区域设立独立核算的服务机构；

（三）违反本条例第五十八条第四款规定，未将物业服务合同副本报区住房和建设部门备案；

（四）违反本条例第六十一条第一款第五项规定，未公示公共水电分摊费用情况、物业管理费与物业专项维修资金使用情况；

（五）违反本条例第六十四条第一款规定，未制定物业管理区域安全防范应急预案并报区住房和建设部门备案；

（六）违反本条例第七十二条第二款规定，未按照国家有关规定建立财务管理制度；

（七）违反本条例第七十三条规定，未定期与数据共享银行核对本物业管理区域业主共有资金账目并按季度公示；

（八）违反本条例第七十九条第二款规定，未及时对违法行为予以劝阻、未及时报告街道办事处或者有关职能部门；

（九）违反本条例第八十五条第二款规定，未将车位、车库的使用情况按月予以公示。

本条是关于物业服务企业程序性违法行为的集中处罚条款。

九项情形覆盖账户设立划转、机构设立、合同备案、信息公示、应急预案、财务管理、账目核对公示、劝阻报告、车位公示，构成对物业服务企业日常合规义务的清单化执法指引。

执法要点：一律先责令限期改正，逾期才罚款；

多项未履行的可分别处罚但受"一事不再罚款"原则约束；

信用档案同步记录并影响分类监管。

第五十一条、第五十七条、第五十八条、第六十一条、第六十四条、第七十二条、第七十三条、第七十九条、第八十五条、第一百条。

物业服务企业有下列情形之一的，由区住房和建设部门责令立即改正，给予警告，并处二万元以上五万元以下罚款：

（一）违反本条例第六十八条第二款规定，无正当理由擅自对共有物业或者物业专有部分实施停水、停电、停气；

（二）违反本条例第八十一条第二款规定，未配合相关专营单位维修养护、改造物业管理区域相关设施设备或者设置管线；

（三）违反本条例第八十二条规定，未立即采取应急处置措施、及时报告相关紧急情况和进行应急维修的。

本条是关于物业服务企业即时违法行为处罚的规定。

与第一百一十四条的最大区别是"责令立即改正"——针对断供催费、拒绝配合专营作业、应急处置迟延三类即时危险行为，不设改正宽限期，警告与罚款同步作出。

擅自断供造成损失的还应依法承担民事赔偿责任，情节严重的可依治安管理处罚法处理。

第六十八条、第八十一条、第八十二条。

物业服务企业违反本条例第五十五条、第六十五条、第六十六条规定，拒不退出物业管理区域并移交相关资料、资金和物品的，由区住房和建设部门责令限期三个月内退出、移交相关资料、资金和物品；逾期仍不退出、移交相关资料、资金和物品的，责令退还逾期所收取的物业服务费，按照逾期天数处以每日二千元罚款，并可以依法申请人民法院强制执行。

本条是关于物业服务企业拒不退出移交按日处罚的规定。

"老物业霸盘"是深圳更换物业纠纷中最突出的执行难题：旧企业以业主欠费、权属争议为由盘踞小区，新物业无法进场。

条例以"责令三个月退出＋退还逾期收费＋每日二千元罚款＋申请法院强制执行"的四联手段破解，并辅以第六十六条公安协助机制。

适用要点：一是适用前提为第五十五条（前期期满应退）、第六十五条（合同终止三十日应退）、第六十六条（应移交资金资料物品）义务的违反且经责令后逾期仍不履行；

二是"责令退还逾期所收取的物业服务费"意味着拒不退出的每一天还丧失收费合法性，已收费用须退还，业主有权拒付逾期后的物业费；

三是按日二千元罚款自逾期之日起持续计算，直至退出移交完成，执法实践中已有连续数十日、累计数十万元的处罚个案，威慑效果显著；

四是区住建部门可申请法院强制执行，与第六十六条公安机关协助、民事诉讼排除妨碍形成组合救济。

一是以为业主欠费可成为拒退正当理由——第六十五条已明确排除；

二是以为罚款后可不退出，按日计罚持续累积且不替代强制执行；

三是新物业或业主不得自行强制清场，私力驱逐引发冲突的自行承担法律责任。

第五十五条、第六十五条、第六十六条、第六十七条；

《中华人民共和国行政强制法》、《民法典》第九百四十九条。

旧条例对拒不退出无有效手段；

按日二千元计罚与强制执行衔接为二〇一九年修订首创，是全条例处罚力度提升的标志性条款。

物业服务企业违反本条例第九十一条第二款规定，逾期未将物业专项维修资金存入专户的，由区住房和建设部门责令限期一个月内改正；逾期未改正的，按照逾期月数每月处一万元罚款。

本条是关于逾期未存入维修资金按月计罚的规定。

针对代收日常维修金后未按月存入专户的行为，责令一个月改正，逾期按月计罚（每月一万元）。

与第一百一十三条按日计罚共同构成维修资金"按时间计罚"体系，处罚金额与拖延时长直接挂钩。

第九十一条、第一百一十三条。

物业服务企业及其工作人员违反本条例第六十二条规定，侵占、挪用业主共有资金的，由区住房和建设部门依法追回，给予警告，并处被侵占或者挪用资金金额两倍的罚款；擅自改变物业管理用房等共有物业用途的，由区住房和建设部门给予警告，并责令限期改正，逾期未改正的，对物业服务企业处五万元以上二十万元以下罚款；违规泄露业主信息的，由区住房和建设部门对物业服务企业处一万元以上三万元以下罚款；有违法所得的，没收违法所得。

本条是关于物业服务企业侵占挪用共有资金、改变共有物业用途、泄露业主信息的处罚规定。

核心是"两倍罚款"：侵占挪用共有资金的，责令依法追回资金，并按被侵占挪用金额两倍处以罚款，罚款上不封顶，威慑强度居全条例之首，执法中应准确认定侵占挪用金额（含公共收益截留、维修资金挪用、物业费结余私吞等）。

改变共有物业用途与泄露业主信息分别处罚。

构成犯罪的（挪用资金罪、职务侵占罪）依法移送。

第六十二条、第七十条、第一百二十二条；

《中华人民共和国刑法》（主席令第十八号，2020年）第二百七十一条、第二百七十二条。

旧条例无对侵占共有资金的专门罚则；

两倍罚款、没收违法所得为二〇一九年修订首创。

物业管理区域有下列行为之一的，由有关行政主管部门按照下列规定予以查处：

（一）违反本条例第七十九条第一款第一项规定的，由区住房和建设部门责令限期改正，对违法行为人处五万元以上二十万元以下罚款；

（二）违反本条例第七十九条第一款第二项规定的，由区规划土地监察机构责令限期拆除，并对业主或者物业使用人处一万元以上三万元以下罚款；逾期未拆除的，由区规划土地监察机构依法申请人民法院强制执行；

（三）违反本条例第七十九条第一款第三项至五项规定的，由区规划土地监察机构依照有关法律、法规的规定查处；

（四）违反本条例第七十九条第一款第六项规定的，由区住房和建设部门给予警告，并责令限期改正；逾期不改正的，对实施违法行为的个人处一万元以上三万元以下罚款，对实施违法行为的单位处五万元以上二十万元以下罚款；

（五）违反本条例第七十八条第一款、第七十九条第一款第七项、第八项规定的，由相关行政主管部门依法查处。

本条是关于物业管理区域违法行为查处分工与处罚幅度的规定。

执法分工：损坏承重结构（第一项）由住建部门处五万至二十万元罚款，为对个人违法行为的高额处罚；

房间改卫生间厨房（第二项）由规划土地监察机构责令拆除加罚款并可申请法院强拆；

防火分隔、外观破坏、违法搭建（第三项）按规划土地、消防等法规查处；

损坏占用改建共有物业（第四项）个人一万至三万元、单位五万至二十万元；

高空抛物、损毁共用设施、私接排水（第五项）由相关行政主管部门依法查处（高空抛物尚可依治安管理处罚法、刑法处理）。

查处部门对第七十九条第二款报告的违法线索应及时处理。

注意区分处罚对象：第一项、第四项对"违法行为人"处罚，业主装修雇请的施工人员同样可成为处罚对象；

第二项拆除对象是违法改建部分本身。

第七十八条、第七十九条；

《中华人民共和国城乡规划法》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《中华人民共和国治安管理处罚法》、《中华人民共和国刑法》（高空抛物罪）。

旧条例对损坏承重结构等行为的处罚幅度明显偏低（多在数千至数万元）；

本条罚款幅度提高数倍并明确强拆程序，显著提高违法成本。

相关专营单位违反本条例第十三条、第六十八条第一款规定，拒绝接收移交的供水、排水、供电、供气、通讯等设施设备或者不履行维修养护责任的，由相关专营单位主管部门给予警告，并责令限期改正；逾期不改正的，处二万元以上十万元以下罚款。

本条是关于专营单位拒收设施、不履行维保责任处罚的规定。

专营单位同样受条例约束：拒收已达标的移交设施、不履行维保责任的，由其主管部门（水、电、气、通讯行业主管部门）处罚。

业主和物业企业遇专营单位拒收、不管的，可向其主管部门投诉并推动查处。

第十三条、第六十八条、第八十二条。

市、区住房和建设部门、街道办事处、其他相关行政管理部门及其工作人员未依照本条例规定履行相关职责的，按照有关规定追究主要负责人和其他直接责任人的责任。

本条是关于监管部门及其工作人员失职追责的规定。

追责对象覆盖住建部门、街道办事处和其他相关行政管理部门（公安、消防、城管、规划等）及其工作人员，追责依据为《中华人民共和国公职人员政务处分法》及行政问责规定。

业主、企业对不履职行为可申请行政复议、提起行政诉讼或向监察机关反映。

违反本条例规定，给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

本条是关于民事赔偿与刑事责任衔接的规定。

行政责任不免除民事赔偿和刑事责任。

常见衔接情形：侵占挪用共有资金构成职务侵占罪、挪用资金罪；

高空抛物致害可能构成高空抛物罪或以危险方法危害公共安全罪；

损坏承重结构危害公共安全的可涉刑事责任。

本条例下列用语的含义：

（一）物业，是指各类房屋及其附属的设施设备和相关场地。

（二）物业使用人，是指除业主以外合法使用物业的单位和个人，包括但不限于物业承租人。

（三）物业管理费，是指由业主或者物业使用人缴纳的物业管理预付金，包括支付给物业服务企业的物业服务费和除物业专项维修资金以外其他应当由业主共同支付的管理费用。

（四）公示，是指在物业管理区域显著位置公开张贴并同时在物业管理信息平台发布，时间不少于十日。

（五）物业承接查验，是指承接新建物业前，建设单位、业主大会、物业服务企业在筹备组的指导、协调下，根据国家和本条例有关规定以及三方协议约定，共同对共有物业进行检查和验收的活动。

（六）业主共同决定，是指物业管理区域多数业主就某一事项达成一致意见。成立业主大会的，包括业主大会依法作出的决定和业主委员会根据业主大会授权作出的决定；未成立业主大会的，指占业主总人数和业主投票权数过半数的业主同意作出的决定。

本条是关于术语定义的规定。

六项定义中最具实操意义的是第三项与第四项：物业管理费定性为"预付金"（先收后支、结余共有），是理解共有资金制度的钥匙，也意味着"包干制下结余归企业"的传统认识在条例框架下仅适用于存量合同约定；

公示须"张贴＋平台发布"双渠道且不少于十日，仅张贴或仅线上发布均不合规，各处公示义务的合规审查均以此为基准。

第五项将承接查验界定为三方共同活动，第六项明确未成立业主大会时的共同决定标准（人数与投票权数双过半同意），为第一百二十四条居委会代行职责提供操作基础。

第五十九条、第七十条、第五十三条、第一百二十四条。

未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅物业管理区域，可以由区住房和建设部门会同街道办事处，征求该区域业主、物业使用人意见之后，指定物业所在地社区居民委员会负责召集需要业主共同决定事项的会议，并代行本条例规定的选聘、续聘、解聘物业服务企业，筹集、管理和使用物业专项维修资金，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷等业主大会和业主委员会职责。

在代行职责过程中违反本条例规定的，由相关责任人承担相应的法律责任。

具体办法由市住房和建设部门会同市民政部门制定。

本条是关于未成立业主组织区域由社区居民委员会代行职责的规定。

深圳业委会成立率长期偏低，大量老旧小区无业主组织，小区事务陷入"无人能签合同、无人能动用维修资金"的僵局。

在立法过程中曾讨论设置物业管理委员会等过渡机构，最终确立以社区居民委员会代行职责的深圳方案：由居委会在行政指导下召集会议、代行核心职责，既填补真空，又依托居委会的法定群众自治组织地位保持自治底色。

适用要点：一是适用对象限于"未依法成立业主大会和选举产生业委会"的住宅区域，已成立的不适用；

二是启动程序为区住建部门会同街道办事处决定，并须经征求业主、物业使用人意见的前置程序，不得径行指定；

三是代行职责范围限于列举事项——召集共同决定会议、选聘续聘解聘物业企业、筹集管理使用维修资金、调解纠纷，不得代行修改管理规约等未列举事项，更不得代行业主的表决权；

四是代行行为违法的由相关责任人（居委会相关人员）承担责任；

五是具体办法由市住建部门会同市民政部门制定。

代行期间业主仍可依第十九条启动筹备组建业主大会，代行不消灭业主自治权。

居委会代行职责的性质与边界存在争议：支持者认为其是破解"无业委会困境"最现实的过渡安排，居委会具有《城市居民委员会组织法》上的正当身份；

质疑者担心行政化代行固化"居委会包办"，弱化业主自治动力，且代行签订的物业服务合同费用由业主承担，可能出现"被服务、被缴费"的正当性质疑。

条例以"征求业主意见＋列举式授权＋责任自负"加以约束。

深圳实践中，代行机制多用于老旧小区引入物业、动用维修资金消除安全隐患等场景。

一是把居委会代行理解为居委会可以决定一切小区事务，代行范围以本条列举为限；

二是以为代行后业主无需缴费，代行签订的物业服务合同对区域业主有约束力；

三是误认为代行由街道办直接实施，代行主体是社区居民委员会。

第十九条（筹备启动）、第二十三条（业主大会）、第四十九条第三款（街道应急选聘）、第一百二十三条第（六）项（共同决定）；

《城市居民委员会组织法》。

旧条例无任何过渡机构安排；

居委会代行职责制度为二〇一九年修订首创，与其他城市的物业管理委员会制度功能相近但实现路径不同。

原农村城市化社区可以在区人民政府统筹协调下，由原农村集体经济组织继受单位作为责任主体，参照本条例及相关规定，成立物业管理自治机构。

物业管理自治机构的职责限于自行组织提供物业服务，或者购买物业服务并处理与物业服务企业履行合同相关的事项。

原农村城市化社区物业管理自治机构成立和运作的具体办法，由区人民政府制定。

本条是关于原农村城市化社区物业管理自治机构的规定。

针对深圳特有的原农村城市化社区（股份合作公司统建统管区域），由集体经济组织继受单位作为责任主体参照条例成立自治机构，职责限于自管或购买服务及处理合同事项，兼顾特区历史遗留区域的实际，具体办法由区政府制定。

本条例自2020年3月1日起施行。

本条是关于条例施行日期的规定。

条例自二〇二〇年三月一日起施行，二〇〇七年条例同时废止；

二〇二四年四月三十日修正的决定自公布之日起施行。

施行前已签订的物业服务合同按第五十八条第二款继续履行至期满。